«Рост складских запасов будет хорошо влиять на спрос». Что происходит на рынке логистической недвижимости

«Рынок современных складов в I квартале продолжил тенденцию прошлых двух-трех лет, и оставался самым стабильным сегментом среди всех секторов коммерческой недвижимости в плане ставок аренды, спроса, вакантности. Разве что не отметился вводом новых крупных объектов. Более того, опасения, что компании сектора e-commerce, уже заполнили свои потребности в площадях, только опасениями и остались», — констатирует партнер, исполнительный директор NAIBelarus Андрей Алешкин. Эксперт рассказал «Про бизнес», что происходило на рынке складской недвижимости и логистики в I квартале 2023 года.

«E-commerce сохранил статус приоритетного потребителя площадей в сегменте»

— Кратко ситуацию на рынке можно описать так:

• Сегмент складской недвижимости в I квартале 2023 года сохранил задел стабильности, характерный для всего предыдущего года. Стабильными сохранились спрос, вакантность и ставки аренды.
• Сектор e-commerce сохранил статус приоритетного потребителя площадей в сегменте. Если по итогам 2022 года складывалось впечатление, что основные представители сектора закрыли потребности, то в начале 2023-го стало понятно, что крупные участники рынка e-commerce намерены расширять складские площади.
• Вакантное предложение на рынке образовывалось лишь по ротационным причинам: освобождались помещения в связи с тем, чтобы переуступить их новым арендаторам. О вакантности, как таковой, речь не шла.
• Рост складских запасов: на 1 марта 2023 года складские запасы к среднемесячному объему производства в Беларуси составили 78,2% (в т.ч. в Минске — 102,1%), что является максимумом за последние 10 лет (до этого аналогичный уровень складских запасов был в марте 2013 года). В денежном выражении запасы готовой продукции превысили 9 млрд рублей. Грузооборот транспорта составил только 66,4% к уровню соответствующего периода прошлого года. Усложнились условия работы для белорусских международных автомобильных перевозчиков: Польша закрыла большинство пунктов пропуска; в Турции, направление которой начали осваивать, произошло мощное землетрясение; продолжает оставаться полностью закрытым южное украинское направление.

Предложение: ввод новых объектов на паузе

После успешного 2022 года, когда в Минске и пригородах было введено свыше 151 тыс. кв. м новых качественных складских площадей (и это только в профильных объектах без сопутствующих вводу складских площадей, как, например, в Минском технопарке), в I квартале 2023-го в плане нового ввода образовалась пауза.

Таким образом, объем предложения в первые месяцы 2023 года сохранился на прежнем уровне. В стадии строительства находился ряд объектов, но завершение СМР и их ввод будут позже.

Спрос: крупные игроки рынка интернет-торговли еще останутся важными потребителями и в 2023 году

Спрос в сегменте складов сохранялся стабильным и устойчивым на протяжении всего 2022 года, нестабильного и восокорискового для других сегментов коммерческой недвижимости. Начало 2023 года снова демонстрирует устойчивый интерес со стороны игроков рынка.

Главной угрозой для спроса, которой опасались в преддверии 2023 года, стала уверенность, что за период 2021—2022 годов были закрыты все потребности в складских площадях основных потребителей последнего времени — компаний сектора e-commerce. Однако стало понятно, что крупные игроки рынка интернет-торговли еще останутся важными потребителями и в 2023 году. Во всяком случае, ведущие российские маркетплейсы, Ozon и Wildberries, по состоянию на I квартал, подбирали площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров.

Сохраняются запросы и со стороны представителей других сфер бизнеса. В частности, к складам снова есть интерес от компаний-дистрибьюторов. Проработав в условиях санкций/контрсанкций, компании восстановили или даже нарастили объемы грузов, поскольку наладили поставки альтернативных товаров или освоили параллельный импорт, а это снова потребовало расширения складов.

В итоге, поскольку неудовлетворенный спрос есть от субъектов хозяйствования из разных секторов, складывается интерес к складам разных параметров: как к большим современным, так и небольшим (1,5−1,8 тыс. кв.м.), и среднеразмерным (3−3,5 тыс. кв.м.) блокам.

Ставки: удивительная стабильность

В сегменте складов ставки оставались стабильными даже в обвальный для других сегментов коммерческой недвижимости 2022 год. Фактически на таком же стабильном уровне рынок ставок на складские площади вошел и в первые месяцы 2023-го.

К началу обзорного периода рынок аренды окончательно перешел и приспособился к ставкам, номинированным исключительно в рублях. И, поскольку в последние месяцы курс евро довольно динамично изменялся, ставки по ранее заключенным договорам в пересчете на привычный ранее еврономинал имели тенденцию к некоторому снижению.

Однако это не стоит считать устойчивой тенденцией: как правило, ставки периодически корректируются и подгоняются под актуальный курс. Рынок ценообразования все равно живет по принципу «мы говорим рубль — подразумеваем евро».

Вакантность: пустуют только площади «с недостатками»

Устойчивый и во многом неудовлетворенный спрос на склады не позволял образоваться высокой вакантности. По сути, вакантные помещения в качественных современных складах имеются только в объектах с некоторыми недостатками. Это может быть:

• не самое лучшее расположение в плане расстояния от Минска и подъездов к объекту;
• проблемы с рампами;
• проблемы с нагрузкой на пол и возможностью организовать нужное количество уровней хранения и тому подобные нюансы.

Но количество таких проблемных объектов незначительное на фоне успешных и востребованных.

Для рынка в начале 2023 года было характерно образование ротационной перманентной вакантности, когда прекращаются договорные отношения с одним арендатором в пользу потенциального будущего. Однако это не является вакантностью в полном смысле слова, поскольку эти площади не выходят на свободный рынок аренды.

Ключевые выводы

Возможного снижения интереса к складам со стороны наиболее активного потребителя прошлых двух лет, сектора E-commerce, в I квартале 2023 года не произошло. Наоборот, их представители ожидают удовлетворения открытых заявок. Со стороны других секторов, например, дистрибуторов, импортеров, быстро сориентировавшихся, как работать в условиях санкций/контрсанкций, также образовался неудовлетворенный спрос, который будет определять рынок аренды в ближайшие месяцы.

Вот еще некоторые тенденции:

• Спрос, ставки аренды сохранятся стабильными, на уровне текущего периода.
• Ввод новых площадей будет незначительным.
• Ухудшение экономических показателей отдельных отраслей-драйверов и соответствующий рост складских запасов будут определять дальнейшее развитие сферы складской логистики и являются факторами, положительно влияющими на спрос на складскую недвижимость.