МОЛЧАНИЕ - ЗНАК СОГЛАСИЯ,

Источник материала:

Молчание - знак согласия,
даже если согласия нет

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20060327.12/080331511

«БелГазета» продолжает цикл публикаций о наиболее актуальных правовых коллизиях, возникающих при сделках с недвижимостью. На этот раз в рубрике будет разобрана попытка продажи своей доли одним из собственников без согласия на то других собственников. Консультацию ведет юрисконсульт агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

- В последнее время на рынке очень часто стали появляться объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности граждан - это значит, что объектом недвижимости владеют несколько собственников. При продаже одним из них своей доли в общем имуществе законодатель предоставляет сособственникам преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли в общем имуществе (ст.253 ГК РБ). Таким образом, лицо, имеющее намерение продать свою долю в общем имуществе, обязано уведомить остальных сособственников о предстоящей продаже и ее условиях (стоимость, порядок и форма расчетов и др.). При желании приобрести отчуждаемую долю в недвижимом имуществе (например, комнату) собственник обязан купить ее в течение одного месяца после получения уведомления либо отказаться от приобретения, в т.ч. и путем молчания. В случае отказа сособственников продавец вправе реализовать свою долю третьему лицу на условиях, предложенных сособственникам. Однако при кажущейся четкости процесса реализации доли в общем имуществе могут возникнуть проблемы, сказывающиеся на добросовестном приобретателе - третьем лице. В частности, действующее законодательство не содержит однозначной позиции, регламентирующей действия сособственника, желающего приобрести отчуждаемую долю в течение месяца.

Как должен поступить сособственник, чтобы реализовать свое право преимущественной покупки отчуждаемой доли в общем имуществе? Должен ли он уведомить нотариуса, который отсылал ему уведомление о предстоящей продаже доли? Либо он должен уведомить лицо, продающее свою долю, о своей готовности приобрести ее на предложенных условиях?

История. Две сестры владеют равными долями в двухкомнатной квартире. Доля каждой сестры составляет одну комнату. Старшая решает продать свою долю, младшая готова ее купить.

Важный нюанс. Будучи собственником, младшая сестра имеет преимущественное право покупки. Официально о намерении сестры продать свою долю она узнает из уведомления от нотариуса.

Неприятная ситуация. Из личной неприязни старшая сестра не желает продавать свою долю младшей и уже пообещала свою часть квартиры другому покупателю. В течение месяца она делает вид, что о намерении младшей сестры ей ничего неизвестно.

Последствия. Спустя месяц закон квалифицирует молчание младшей сестры как отказ от приобретения, после чего старшая может продать свою долю третьему лицу.

Важный нюанс. Младшая сестра, добросовестно выразившая свои намерения по приобретению отчуждаемой доли, однако не купившая ее из-за уклонения продающей стороны от продажи (поскольку продажа доли была совершена третьему лицу с нарушением преимущественного права покупки), получает право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

По результатам рассмотрения иска младшей сестры суд скорее всего вынесет решение, согласно которому покупателем станет не стороннее третье лицо, а младшая сестра. Добросовестному же покупателю - третьему лицу - буду возвращены деньги, потраченные на приобретение доли.

Что делать. Во избежание скорой и неотвратимой потери приобретенной недвижимости добросовестному покупателю доли в общем имуществе следует за несколько дней до подписания договора купли-продажи у нотариуса лично переговорить с сособственниками и уточнить их позицию относительно приобретения отчуждаемой доли.

Пожалуй, это единственный способ удостовериться, что все сособственники согласны на продажу одной из долей третьему лицу.