НЕПОКОЛЕБИМАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Источник материала:

Непоколебимая недвижимость
Нужна всем и всегда

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20081201.48/080161511

Сейчас очень многих волнует, как кризис отразится на рынке недвижимости, насколько упадут цены, когда возобновится кредитование, стоит ли инвестировать в эту сферу. Если стоит, то с целью сбережения или получения доходности? Когда может быть преодолен спад?

На эти вопросы корреспонденту «БелГазеты» ответили эксперты в различных областях, имеющие прямое отношение к рынку недвижимости: директор департамента инвестиционного консультирования инвестиционной компании «Юнитер» Роман ОСИПОВ, заместитель директора компании «Твоя столицаконсалт» Юрий ПОПОВ, заместитель председателя правления банка ВТБ (Беларусь) Дмитрий ФРОЛОВ, генеральный директор холдинга агентств недвижимости «Пакодан» Павел КУЗНЕЦОВ.


Роман ОСИПОВ: «НЕДВИЖИМОСТЬ СОХРАНИТ СВОИ ПОЗИЦИИ В КАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ»

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси имеет потенциал для развития, а значит, и для получения прибыли. Как ориентир здесь выступает уровень арендных ставок на офисы и магазины: у нас они довольно высоки по сравнению с соседними столицами, особенно если сравнивать со странами Балтии, Восточной Европы. И это привлекает инвесторов.

С другой стороны, уровень обеспеченности коммерческой недвижимостью, особенно торговыми и складскими площадями, у нас многократно ниже по сравнению с соседями. А уровень доходов при этом, конечно, тоже скромнее, но не в разы.

Поэтому сейчас, в условиях кризиса, на белорусский рынок недвижимости с особым интересом смотрят зарубежные девелоперы, в частности литовцы и латыши. Логика проста: у них рынок близок к насыщению (в некоторых сегментах даже перешел точку насыщения), финансовый кризис притормозил новое строительство, значит, нужно искать другое применение инвестициям. Поскольку у нас до насыщения еще далеко, а значит, и уровень высоких арендных ставок сохранится как минимум два-три года, имеет смысл инвестировать в проекты в этой области. Впрочем, с учетом возросших рисков безопаснее входить в уже имеющиеся проекты, нежели начинать с нуля.

Что касается ситуации на рынке жилой недвижимости, то этот рынок «подвиснет». Сложившиеся цены на новые квартиры на первичном рынке в диапазоне $1600-1800 за кв. м являются вполне адекватными, они могут приносить инвесторам около 30% рентабельности, поэтому, по моему мнению, этот рынок останется привлекательным.

Белорусский рынок жилья имеет свои особенности, которые необходимо учитывать. Первичный рынок можно разделить на два сегмента: объемы, которые строятся по госпрограммам, и коммерческое жилье. Поскольку обеспечение граждан жильем является одним из приоритетов, строительные мощности госпредприятий направлены на выполнение этой задачи. А коммерческие застройщики сталкиваются с нехваткой мощностей и строительных материалов, при том что практически отсутствуют независимые крупные частные строительные организации и производители базовых стройматериалов. Поэтому успешными проектами окажутся те, где девелоперы смогут обеспечить свою стройку мощностями и материалами.

С точки зрения доходности этого сегмента, я полагаю, уровень останется прежним, даже несмотря на то, что ожидается некоторое снижение цен на квартиры. Однако при этом уже происходит снижение цен на стройматериалы - соответственно, сокращаются затраты.

Причиной некоторого снижения цен на жилье является снижение спроса в связи с сокращением кредитования. Возможно, для ускорения продажи прокредитованных объектов застройщики пойдут на скидки. Однако обвального снижения цен в Беларуси не будет. Для этого просто нет предпосылок. У нас нет армии спекулятивных инвесторов, которые составляли бы значительную долю покупателей недвижимости. По пять квартир в собственности мало кто имеет. Основной пул спроса формируется местным населением в связи с реальной потребностью решать жилищные проблемы.

В целом я предполагаю замедление ожидаемых сверхбыстрых темпов роста предложения, в первую очередь на рынке коммерческой недвижимости: будут отложены некоторые еще не начатые крупные проекты. В то же время объемы, строительства жилья сохранятся на высоком уровне (для Минска - около 1 млн. кв. м в год). Недвижимость сохранит свои позиции в качестве объекта инвестиций: на короткий период - с целью сохранения сбережений, затем - с целью получения доходности.


Юрий ПОПОВ: «ПОСЛЕ КРИЗИСА ТЕМПЫ РОСТА РЫНКА ЗНАЧИТЕЛЬНО УСКОРЯТСЯ»

- Сейчас доверие инвесторов ко многим инструментам инвестиций, таким как размещение средств в валюте, вклады, не говоря уже о фондовом рынке, резко сократилось, поэтому капитал ищет наиболее безопасные способы вложения денег. Вложения в недвижимость сохраняют привлекательность даже на фоне кризиса. А вложения в коммерческую недвижимость в Беларуси, на мой взгляд, имеют большой потенциал для роста после преодоления кризиса.

Дело в том, что у нас рынок коммерческой недвижимости практически не развит, что подтверждает высокий уровень спроса в последние пять лет и значительный рост цен. Сейчас, по нашим оценкам, потенциал роста офисных помещений в Минске составляет около

500 тыс. кв. м. Это внушительная цифра, которая способна привлечь инвесторов в сферу недвижимости. Ведь кризис не вечен, правда? И после него бизнес будет работать и нуждаться в рабочих местах. Поэтому рынок будет развиваться и далее. При этом в сильной позиции окажется тот, кто в трудное время не ушел в подполье, остался на рынке и не потерял драгоценное время на новый старт.

В настоящее время некоторые институциональные иностранные инвесторы и девелоперы снижают активность и замораживают крупные проекты. Это касается не только Беларуси, но и соседних стран. Поэтому в ближайшее время строительство больших развлекательных центров, аквапарков, логистических центров - проектов, которые уже нашли инвесторов, - может быть перенесено на более поздний срок.

Строительство бизнес-центров, которое ведут местные девелоперы, продолжится, поскольку они работают в большей степени с собственными деньгами и средствами, привлеченными на местном рынке, нежели завязаны на внешнее финансирование. Это означает, что наши девелоперы в меньшей степени зависят от состояния западных банков в отличие от крупных российских девелоперов, внешние займы которых составляют до 90% задействованных в проектах средств.

Второй важный фактор привлекательности нашего рынка коммерческой недвижимости - уровень цен. Многие ожидают существенного снижения цен, однако, как мне видится, реальных предпосылок для этого нет.

По разным причинам себестоимость строительства не падает. В части предложения резкого расширения, которое могло бы снизить уровень спроса, не предвидится. Более того, ждать выхода на рынок гособъектов высокого качества также не стоит: их нет. И в целом наш рынок характеризуется крайне скудным предложением качественных офисных и торговых помещений, при том что спрос на них устойчиво высок, и тенденции снижения не наблюдается.

С учетом нынешнего состояния дел на рынке коммерческой недвижимости Минска инвестиции представляются вполне оправданными. Однако при недостатке или отсутствии предложения качественных готовых объектов имеет смысл обратить внимание на долевое строительство. Нужно признать, что в условиях кризиса риски долевого строительства повышаются, и в этом случае нужно особенно тщательно подходить к выбору девелопера. Компании с хорошей репутацией, большим опытом работы и известными объектами, безусловно, имеют преимущество по сравнению с теми, кто предлагает участие в строительстве по низким ценам.

Вообще уровень цен - это хороший показатель надежности инвестора. Цены должны быть реальными рыночными, а не слишком высокими или слишком низкими. В настоящее время в Минске цены на офисные и торговые помещения сложились в диапазоне $2000-3500. Они зависят от класса объекта, стадии строительства, величины первого взноса, который требуется от дольщика, наличия или отсутствия отделки.


Дмитрий ФРОЛОВ: «СТАВКИ ПО «ДЛИННЫМ» КРЕДИТАМ ВЫРАСТУТ»

- В Беларуси традиционно наблюдался дефицит коммерческой недвижимости, особенно в регионах, где спрос превышал предложение в десятки раз. В результате и цены на коммерческую недвижимость постоянно росли. Сейчас ожидается, что спрос упадет, но не настолько, чтобы цены также значительно снизились.

В какой-то мере сокращение спроса ожидается в связи с замедлением деловой активности. Те, кто намеревался начинать бизнес, наверное, примут решение перенести реализацию проектов на более поздний срок. Довольно сильное влияние на этот рынок оказывали и банки, которые разогревали ситуацию высоким спросом на помещения для размещения своих филиалов.

Если рассматривать ситуацию по жилью, то давайте посмотрим, сколько семей стоит в очереди нуждающихся: только в Минске их более 130 тыс. Это люди, которым необходимо жилье для жизни, - и это потенциал спроса на жилую недвижимость. Даже несмотря на то, что банки во многом сократили объемы кредитования и ужесточили его условия, спрос на жилье будет сохраняться, хотя на время кризисных явлений несколько сократится.

Предполагаю, что во многом спрос сократится из-за т.н. цепочек. Как известно, практически все сделки проходили через «цепочки», в которых одна-две сделки непременно были с использованием кредита. Теперь кредитов не будет - и «цепочки» удлинятся. Количество людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, не уменьшится (скорее, даже наоборот), а вот времени на поиск подходящего варианта теперь потребуется больше. Как результат, цены могут стать ниже, потому что люди будут готовы отдать дешевле, но быстрее.

Мне кажется, что ждать существенного снижения цен не стоит. Падения на 20-30% не случится, более вероятна коррекция на 10-15%. А $1000 за кв. м в Минске уже не будет никогда - это мое личное мнение.

Что касается рынка кредитования, то, по моим прогнозам, объемы кредитования недвижимости, которые мы наблюдали даже в первой половине этого года, вернутся в лучшем случае не раньше 2010-11гг. Вероятнее всего, теперь банки станут страховать себя от повышения процентных ставок на депозитном рынке путем повышения процентных ставок по «длинным» кредитам. Космические ставки по депозитам сделают космическими и ставки по кредитам.

Кроме того, банки, страхуя себя от возможного изменения стоимости залога, потребуют повышения доли собственного участия при финансировании недвижимости. Это также сузит число потенциальных покупателей.

Я предполагаю, что теперь большинство банков введут градацию сроков выдачи кредитов на недвижимость: чем больше срок, тем выше процентная ставка.

Сейчас банки ожидают увеличения проблем по платежам по кредитам. Причинами могут стать сокращение доходов и источников для погашения кредитов. Кроме того, в случае значительного ослабления белорусского рубля зарплата в долларах станет меньше, и рассчитываться по валютным кредитам людям станет труднее.

Конечно, в каждом подобном случае банки будут подходить к клиенту индивидуально, однако рассчитывать на чрезвычайную гибкость все же не стоит. Впрочем, зная менталитет белорусов, мы полагаем, что расчеты по кредитам на квартиру все же будут производиться аккуратно. Проблемы с платежами более вероятны по автокредитам и потребительским кредитам.

Делать прогнозы о сроках выхода из кризиса трудно, и дело это неблагодарное. На этот счет есть различные мнения, которые, кстати, по мере развития кризиса смещаются на более отдаленную перспективу. Если раньше относительно улучшения ситуации говорили о годе-полутора, то теперь - о двух годах, к осени 2010г.


Павел КУЗНЕЦОВ: «ЛЮДЯМ ВСЁ РАВНО НУЖНО ГДЕ-ТО ЖИТЬ»

- Ситуация на рынке недвижимости в Минске довольно странная, в силу ее непредсказуемости. То затишье, то вдруг всплеск продаж… Но бурной активности на рынке недвижимости в ближайшее время ожидать не стоит.

Многие, напротив, ожидают падения цен на недвижимость. И нам также неоднократно за последнее время приходилось слышать о возможном обвале цен. Однако до сих пор значительного падения цен не наблюдается, хотя покупатели и затаились. Обычно снижение цен на вторичном рынке происходит, если снижается цена нового строительства. Тем не менее причин для снижения стоимости новостроек пока нет: у них по-прежнему высокая стоимость материалов, высокая энергоемкость и пр.

Ресурс для корректировки цен частных, коммерческих застройщиков имеется, но небольшой. Именно сейчас они им и пользуются, на мой взгляд, очень вовремя. Сейчас, пока еще есть деньги у населения, самое время им воспользоваться. Поэтому снижение цен у некоторых застройщиков составило примерно 10%. Основная часть в этой скидке - уменьшение прибыли застройщика.

Некоторые застройщики отложили начало строительства, в частности освоение площадок, т.к. не уверены в получении планируемой прибыли.

Стоит отметить, что на наш рынок нельзя напрямую проецировать тренды, которые наблюдаются на рынках недвижимости соседних государств и в мире. Рынок недвижимости в Беларуси замкнутый, наибольшее влияние на нас оказывает состояние дел на рынке России и Украины, но не ЕС. А вот интенсивное разворачивание кризиса в России сильно повлияло на рынок Беларуси.

Например, ситуация в России заставила многих инвесторов пересмотреть планы по размещению денег в традиционных инструментах сбережения и накопления. На мой взгляд, в Беларуси инвесторы тоже пытаются быстрее изъять свои деньги. Однако простые граждане, забрав деньги из банка или из других доходных мест, стараются поскорее вложить их в покупку квартиры. С этим и был связан первый всплеск продаж в начале кризиса. Сейчас наблюдается очередная волна покупок, связанная, на мой взгляд, с тем, что не произошло ожидаемого снижения цен на объекты недвижимости, и люди понимают, что нет смысла ждать дальше - надо покупать.

Впрочем, преодоление кризиса не зависит от рынка недвижимости. Возможный кризис на рынке может быть связан только с кризисом на финансовом рынке - банальные проблемы с нехваткой денег, что приведет к замораживанию активности. Пока кризис не так уж сильно затронул Беларусь, хотя волна сокращений в компаниях уже началась, и, как следствие проблем с работой и стабильным заработком, сократилось количество сделок с недвижимостью, где планировалось участие кредитных ресурсов. Уменьшились зарплаты сотрудников компаний, ориентированных на работу с Россией и Украиной.

Все это в совокупности привело к некоторому затишью на рынке недвижимости. Однако людям все равно нужно где-то жить: супруги разводятся - разъезжаются по разным квартирам, дети рождаются, семьи улучшают свои жилищные условия и т.д. Теги: Минск