«Закладная деталь»

Источник материала:

В начале сентября «Белинвестбанк» и АСБ «Беларусбанк» оформили свои первые бездокументарные закладные по кредитной задолженности клиентов, обеспеченные ипотекой. Повлияют ли новые для Беларуси ценные бумаги на развитие Закона «Об ипотеке»? Отразится ли их появление на процентных ставках по кредитам на жилье? Каким видят завтрашний день электронных закладных в центральном банке страны? На вопросы ЕJ:Недвижимость ответил начальник Главного управления монетарных операций Нацбанка Петр МАМАНОВИЧ.

На самом деле появление бездокументарных закладных больше связно с другой проблемой, отмечает специалист. Белорусский рынок ценных бумаг сужается по причине превышения погашения государственных ценных бумаг над их выпуском, и уже сегодня перед центральным банком страны стоит серьзный вопрос: каким может быть предмет залога под рефинансирование банков дальше?

– Самая цивилизованная его форма – ценные бумаги, которые мы включаем в ломбардный список. Он постоянно расширяется, и Нацбанк часто выступает инициатором развития некоторых его сегментов. Поэтому, когда дорабатывался Закон «Об ипотеке», именно мы проинициировали внесение туда возможности выпуска облигаций закладных в электронной форме, – рассказывает П.Маманович. – Не все сразу с нами согласились, но решение в конце концов было принято правильное. Что касается наших интересов, это решение проблемы, характерной для любого центрального банка любой страны во все времена, а особенно в условиях кризиса – обеспеченность рефинансирования. И сейчас мы идем к тому, чтобы кредитовать банки под залог этих электронных закладных.

В отличие от облигаций, которые являются эмиссионными ценными бумагами с одинаковой стоимостью и объемом прав, закладная сама по себе гораздо сложнее для работы, так как всегда индивидуальна (как и любой объект недвижимости, право залога которого она удостоверяет). Электронная форма, по мнению специалистов, сделает процесс налаживания механизма учета закладных на счетах депо и вовлечение их в систему рефинансирования более простым.

Уже на данном этапе Нацбанк рассматривает вопрос о включении нового финансового инструмента в ломбардный список ценных бумаг. Но и до этого момента в качестве пилотного проекта здесь готовы рефинансировать первые банки, в чьих депозитариях хранится достаточное количество бездокументарных закладных.

– Рассмотрим перечень закладных, имеющихся в банках, предварительно оценим их, сформируем пул, установим для него коэффициент обеспечения, приемлемый срок и ставку, – рассуждает П.Маманович.
При этом, по словам специалиста, Нацбанк рассматривает возможность сделать процентную ставку по кредитам ниже «овернайта».

– Возможно, где-то 19–20% – на уровне наших аукционных ставок. С учетом того, что беззалоговое рефинансирование обходится для банков в 25%, это существенная экономия для банков, – отмечает собеседник «EJ:Недвижимости».

Из белорусских банков, продолжающих сегодня выдавать населению кредиты на жилье, ведут подготовительную работу по использованию нового финансового инструмента пока два – АСБ «Беларусбанк» и «Белинвестбанк». И если выгоды самих банков в вопросах рефинансирования и повышения ликвидности очевидны, могут ли надеяться на позитивные новости белорусы, просто заинтересованные в получении кредита на жилье?

– Даст ли это удешевление кредитов, я не берусь говорить. Будет ли это вообще и как это будет выглядеть со временем на практике, в какие механизмы выльется, судить слишком рано, – рассуждает П.Маманович.

Сомнения понятны: белорусская закладная все еще далека от того понятия, которое в него вкладывают в странах с развитой ипотекой, в том числе и в соседней России. Речь идет о вторичном рынке обращения закладных – самой «соли» этого вида кредитования, которая представляет собой продажу и перезаклад прав на недвижимость. Как правило, на Западе игроками этого рынка выступают крупные инвесторы. Например, страховые компании и пенсионные фонды – то есть те организации, которым надо разместить денежные средства на длительный срок под максимальные гарантии. Появление вторичного рынка обращения закладных решило бы и одну из главных проблем, сдерживающих развитие отечественной ипотеки: привлечение в банки длинных денег. Но...

– Так же как, например, в России продать закладную банк, который ею владеет, не может, у нас нет таких институтов. А ведь классическая секьюритизация выглядит таким образом, что есть лица, независимые иституционные инвесторы, которые скупают закладные и под них выпускают собственные облигации. Мы же пока только на начальном этапе. Конечно, развиваться в этом направлении будет непросто: после кризиса само слово «секрьюритизация» стало восприниматься многими негативно. Но стоит начать. Возможно, дальше появится и вторичный рынок закладных, и структура наподобие российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которая сможет скупать закладные... Пока же мы говорим о пуле закладных, которыми будут владеть банки и под которые мы сможем их рефинансировать ниже штрафной ставки. И это не долгосрочные кредиты – мы их можем выдавать лишь на краткосрочной основе, чтобы банк мог поддержать свою ликвидность до года, – подчеркивает П.Маманович.

Впрочем, рассуждает эксперт, единственная возможность, которая, по его мнению, прослеживается уже сейчас, – это перекупка пула закладных одним банком у другого, чтобы получать возможность его добавлять к уже имеющимся и получать все тот же кредит в Нацбанке.

В любом случае, сам факт появления заколадной, а тем более в электронном виде, чего нет еще нигде, кроме Беларуси, настраивает на оптимистичный лад, ведь это еще один шаг вперед к развитой ипотеке. Другое дело, насколько длинной окажется дорога, начало которой так неудачно пришлось на мировой финансовый кризис.

Комментарий заместителя председателя правления АСБ «Беларусбанк» Геннадия ГОСПОДАРИКА:

– Активное использование такого финансового инструмента, как ипотечное кредитование, возможно только после решения ряда проблемных вопросов, существующих до сих пор. Это и отсутствие механизма привлечения в ипотечную систему долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, без которых рефинансирование ранее выданных кредитов невозможно. Еще один сдерживающий фактор – отсутствие приемлемого решения социально-значимого вопроса о реализации жилого помещения, переданного в ипотеку, в котором проживают несовершеннолетние дети.

Так, действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает возможности выселения собственника (и его детей) из его жилого помещения в случае неисполнения им обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме того, члены семьи собственника, даже если они перестали быть таковыми, но продолжают проживать в этом жилом помещении, имеют право пользоваться им, и выселить их принудительно будет практически невозможно. Решение этих вопросов, принятие соответствующих изменений в законодательство и стабилизация экономики – вот что активизирует Закон «Об ипотеке».