Главная
Гороскопы
Предложений офисной недвижимости больше, чем спроса, арендные ставки "падают" вниз
27.04.2015 11:08
—
Новости Экономики
| realt.by
Источник материала: realt.by Тенденции выделила руководитель проектов по административной недвижимости "" Наталья Новикова.  — Рынок офисной недвижимости вступил в "эру покупателя и арендатора". Предложение значительно превысило спрос еще в прошлом году, когда было введено в строй 160 тыс. кв. м офисных площадей. В текущем году город может прирасти еще больше — на 170 тыс. "квадратов". Плохая новость: рынок не готов к таким объемам, поэтому цены и арендные ставки будут искать "дно". Хотя и без каких-либо резких колебаний или обвалов. Трудности "перевода" — Еще один фактор, который оказывает существенное влияние на рынок в 2015 году, связан с макроэкономической нестабильностью. Девальвация белорусского рубля и сложности в финансовой сфере в первую очередь затронули бизнес-сообщество. Арендаторы, в свою очередь, инициировали переговоры с собственниками офисных помещений, которые чаще всего шли на уступки. Девелоперы повели себя грамотно: снизили ставки или предоставили бонусы, чтобы избежать бегства арендаторов и простоя помещений. Это позволило избежать массовой "миграции" компаний из одних бизнес-центров в другие. Положение девелоперов ухудшилось в связи с ослаблением евро, в котором в Беларуси традиционно формируются ставки на офисную недвижимость частной формы собственности. На рынке заговорили о том, чтобы привязать ставки к доллару. Однако едва ли это произойдет в текущем году. В условиях, когда рынок благоволит арендатору, такое решение может негативно сказаться на заполняемости бизнес-центров. Сейчас не лучшее время для таких "переводов". Сложнее всего ситуация развивается на первичном рынке, где темпы продаж заметно снизились. В долевое строительство если и вступают, то на крайне выгодных условиях или в идеально подходящий объект для собственных нужд компании. Затухание "долевки" — Строительство офисных объектов долевым способом начинает себя изживать. Все больше девелоперов строят в одиночку с целью последующей сдачи в аренду. Такую стратегию могут позволить себе только крупные компании, которые обладают "запасом прочности". Срок окупаемости инвестиций в данном случае может составлять 9-12 лет. Схожая ситуация и на вторичном рынке. Непрофильных инвесторов на рынке мало, а компании, которые ранее планировали приобрести офисы, в итоге решили их арендовать. Цены предложения на вторичном рынке бизнес-центров B-класса снизились с начала года на 18% — до $2070 за кв.м. Объекты C-класса при этом подешевели на 21% — до 1800 за "квадрат". Рыночные цены при этом на 20-30% ниже тех, что фигурируют в предложениях.   "Постройневшие" ставки — Покупать офисы практически перестали, а вот арендовать продолжают. Этому содействует и более гибкая арендная политика, на которую перешли собственники объектов. С начала года арендные ставки снизились примерно на 15%. И это позволило подогреть активность нанимателей. По нашим прогнозам, осенью рынок может стабилизироваться, то есть ставки если и будут изменяться, то не столь заметно. Меньше всего с начала года упала в цене аренда помещений в бизнес-центрах А-класса – на 8%. За один кв.м в таких офисах сейчас просят в среднем €26,4 с НДС. При этом рыночная ставка (цена сделок), по данным аналитиков "Твоей Столицы", составляет €23,2. Объекты B-класса "постройнели" на 13% — до €17,3 с НДС за кв.м. Оптимальный для рынка уровень находится в пределах €15,4-15,5.   Больше всего с января по март снизились арендные ставки на объекты C-класса — на 30%. Сейчас компании в среднем платят за аренду помещений €10,1 с НДС за кв.м. В этом сегменте наблюдается жесткая конкуренция, а сами объекты уже далеко не всегда соответствуют ожиданиям арендатора. Чаще всего им принимается решение в пользу бизнес-центров класса "B". То есть происходит перераспределение спроса в пользу более качественных объектов.  Новички и старожилы — В настоящее время наилучшие условия предлагают новые бизнес-центры. Их владельцы заинтересованы как можно быстрее заполнить помещения, поэтому устанавливают наиболее привлекательные арендные ставки. "Старожилы" тоже не сидят сложа руки: чтобы сохранить арендаторов, снижают ставки или предлагают всевозможные преференции – от арендных каникул до удобного графика платежей. Компании, как правило, стараются переезжать в только что построенные объекты. Тем самым они получают офисы более высокого качества и при этом могут снизить расходы на аренду. Многие компании расширяются, и им требуются более просторные офисные помещения, которых нет в занимаемых бизнес-центрах. Наибольший интерес среди арендаторов представляют бизнес-центры классов "A" и "В". Такие объекты в большинстве своем соответствуют текущим ожиданиям арендаторов, которые хотят повысить уровень комфорта для сотрудников и репутацию среди гостей. Учитывая, что разница в ставках между современными бизнес-центрами и административными объектами "с историей" сейчас не столь высока, то чаще всего обращают внимание на неценовые факторы. Качество превыше всего — Тем более что, несмотря на рекордное предложение, на рынке существует дефицит качественных предложений. Знаковые объекты в Минске появляются нечасто. Среди таковых можно назвать бизнес-центр с крупным SPA-центром, офисные здания в МФК "" с панорамным остеклением и развитой инфраструктурой, а также комплекс "" в историческом центре города. Примечателен и достраиваемый рядом с проспектом Победителей комплекс PremierPalace, в котором предусмотрены офисные и торговые площади. Интерес к таким объектам остается высоким. Среди ключевых критериев выбора бизнес-центра — месторасположение, архитектурное исполнение, гибкая "нарезка" помещений. Современные бизнес-центры отличают бесшумные лифты, система кондиционирования, просторное фойе, подземный паркинг и большая гостевая стоянка. Большое значение также имеют круглосуточный доступ в офис, наличие высокоскоростного интернета и источников бесперебойного питания. Обслуживать объект должна единая управляющая компания, которая в идеале замыкает на себе все задачи: от охраны здания до уборки помещений. Дополнительный интерес объекту придают расположенные в нем кафе, рестораны, фитнес-центры и т. д. На рынке офисной недвижимости происходят качественные преобразования, которые уже через два-три года могут изменить его облик. На первый план выходят качественные объекты, в том числе в составе многофункциональных комплексов. В Минске постепенно формируются деловые кварталы. Все это свидетельствует о том, что рынок выходит на новый уровень. И этой тенденции не страшен никакой кризис. Чтобы разместить новость на сайте или в блоге скопируйте код:
На вашем ресурсе это будет выглядеть так
Рынок офисной недвижимости продолжает "штормить": спрос не успевает за предложением, арендные ставки снижаются, а сроки заполнения бизнес-центров затягиваются....
|
|