Николай Простолупов: «Средняя рентабельность агентств недвижимости – 7-10%, а бизнес находится на грани убыточности»

02.02.2017 14:10 — Новости Экономики | realt.by

Размер текста:: A; A; A

Источник материала: realt.by

Накануне профессионального праздника мы встретились с Николаем Простолуповым, директором АН «БелЦТН», председателем совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», и поговорили с ним о том, какие задачи сегодня решает риэлтерское сообщество и почему до сих пор профессия риэлтера не нашла достойного признания в обществе?

Лицензирование риэлтерской деятельности: быть или не быть?

Впервые лицензирование риэлтерской деятельности в Беларуси по инициативе Белорусской ассоциации «Недвижимость» было введено в 2000 году. Это позволило создать в республике прозрачный рынок недвижимости, повысить безопасность имущества граждан и улучшить качество обслуживания клиентов. Ведь до этого времени, кроме официально работающих агентств недвижимости, на рынке неофициально работало порядка 800 так называемых «черных маклеров». На них приходилось около 50% от общего количества сделок.

«Черные маклеры», как правило, не несли затрат на содержание офисов и не платили налогов. Это позволяло им устанавливать цены на свои услуги в среднем в два раза ниже, чем у официально работающих риэлтерских компаний, которым для предоставления услуг необходимо было получать и сертификаты соответствия Национальной системы сертификации.

В июле 2003 года в связи с выходом Декрета Главы государства № 17 «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензирование, по сути дела, было отменено. Но спустя год Министерство юстиции высказало мнение, что сертификации не достаточно, потому что в риэлтерской услуге большая юридическая составляющая. В 2005 году лицензирование было реанимировано и существует до сих пор.

Сегодня есть мнение, что рынок по предоставлению риэлтерских услуг уже пора отпустить в свободное плавание. Этот вид бизнеса дальше должен развиваться своим путем, без государственного вмешательства и регулирования.

Но есть и иное мнение. Николай Простолупов говорит о том, что БелАН выступает за то, чтобы государственное регулирование рынка сохранить, причем не обязательно в форме лицензирования. Может быть выбрана любая иная форма регулирования.

Председатель совета ассоциации приводит пример ближайших стран-соседок России, Украины, стран Балтии, где нет государственного регулирования рынка, и каждая компания вырабатывает свой регламент работы. Однако риэлтеры пытаются объединиться и выработать единые правила по предоставлению услуг. Например, в России уже прошел в первом чтении федеральный законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью», однако в нем за основу взята модель саморегулирования профессиональной риэлтерской деятельности.

— Опыт работы саморегулируемых организаций в России и других странах показывает, что эти организации очень коррумпированные и имеют предвзятое отношение к выдаче допусков для работы на рынке, — дополняет Николай Простолупов. — Пока в обществе не будет высокой культуры, в том числе по отношению к предпринимательству, исполнению норм законодательства, без государственного регулирования риэлтерской деятельности, к сожалению, не обойтись. На данном этапе оно продиктовано состоянием развития общества.

Камень преткновения — стоимость услуги

Пожалуй, самая главная проблема, которая никак не может разрешиться в риэлтерской среде, связана с системой оплаты риэлтерских услуг.

Николай Простолупов рассказывает, что в 2012 году при Минюсте была создана межведомственная рабочая группа, которая должна была выработать новые подходы при оказании риэлтерских услуг, тарифы и внести изменения и дополнения в указ № 15 о риэлтерской деятельности. Но пока радикально ничего не сделано. Правда, делает оговорку председатель совета БелАН, на этой неделе в ассоциацию должен поступить последний вариант проекта указа.

— У нас нет противоречий с Минюстом. Несколько месяцев назад они предложили тот вариант проекта указа, который мы уже обсуждали. В документе сохранились практически все те же нормы, которые были заложены в нем 10 лет назад. Мы внесли свои предложения, члены межведомственной рабочей группы — свои. Мы ждем новый проект для обсуждения, — уточняет Простолупов.

Специалист говорит о том, что во всем мире стоимость риэлтерской услуги составляет от 3% до 10%, в Беларуси — от 1% до 3%.

— Мы неоднократно предоставляли в Минюст экономическое обоснование стоимости риэлтерской услуги. При существующей себестоимости у нас не получается работать меньше, чем за 3% от суммы сделки. Средняя рентабельность агентств недвижимости в последние годы составляет 7-10%. Для бизнеса это очень мало. С такой рентабельностью может работать и как-то развиваться только промышленный сектор за счет больших оборотов и господдержки. Поэтому риэлтерская деятельность не только не сверхприбыльная, она находится на грани убыточности, — говорит Простолупов. — К тому же она отнесена к социально ответственной деятельности. То есть мы несем социальную ответственность за наших граждан, помогая им улучшать жилищные условия. Поэтому и отношение к нам, риэлтерам, должно быть соответствующее. Но мы не имеем никаких преференций от государства для развития своего бизнеса.

Выйти из тупика помогло бы свободное ценообразование?

Для белорусов стоимость риэлтерской услуги в размере 1-3% от суммы сделки кажется уже достаточно высокой. Многие потребители услуг, приходя в агентства недвижимости, начинают требовать необоснованные скидки.

В риэлтерской среде также бытует мнение, что система ценообразования риэлтерских услуг должна быть свободной. Каждая компания сможет разрабатывать свой прейскурант цен, как это уже было до введения лицензирования, и, при необходимости, в зависимости от объема услуги предоставлять гибкую систему скидок, например, такую, как в торговле.

— В торговле все гораздо проще. Магазины получают готовые товары и ничего не производят. В отличие от них мы производим услугу. Себестоимость товара устанавливают поставщики, а магазины формирует торговую надбавку, которую в зависимости от спроса могут снижать или повышать. Себестоимость услуги в каждом агентстве разная и зависит от затрат. У больших компаний по сравнению с маленькими затраты на сделку гораздо меньше, — уточняет специалист.

Простолупов считает, что при возврате к свободному ценообразованию на рынке снова начнется неразбериха. Клиент будет ходить по агентствам недвижимости и требовать скидку. Но не каждая компания сможет предоставлять услугу ниже себестоимости, основу которой составляют налоги и заработная плата.

Председатель совета БелАН также говорит о том, что в последние годы снова стал процветать серый рынок. Причем с каждым годом его объемы увеличиваются. «На сером рынке никто не платит ни налогов, ни официальной зарплаты. Но с ним никто не борется», — резюмирует Простолупов.

Как поменять отношение к риэлтерам в обществе

— Сегодня о риэлтерах знают уже все. Они помогают нашим гражданам улучшать жилищные условия в таких масштабах, как и государство, — говорит Николай Простолупов. — Другое дело, что к риэлтерской деятельности среди наших граждан, как, впрочем, и в целом к предпринимательству, отношение больше негативное, чем позитивное.

Он уточняет, что 95% потребителей риэлтерских услуг остаются довольны работой агентств недвижимости и уходят со словами благодарности.

— Для нас это очень важно. Оставшиеся 5% неудовлетворенных услугами агентств граждан пишут жалобы в разные инстанции, оставляют нелестные отзывы на форумах в интернете, открыто возмущаются и даже оскорбляют. О какой культуре граждан можно говорить! Наше государство не борется с потребительским экстремизмом, а порой своими действиями даже помогает ему процветать, — высказывает свою точку зрения Простолупов. — Зачастую потребители предъявляют к риэлтерам и агентам требования, не входящие в круг их обязанностей.

В то же время специалисту понятно психологическое состояние людей. При покупке квартиры они оперируют очень большими деньгами. Для большинства из них это самая крупная и ответственная сделка в жизни, к которой они готовятся долгие и долгие годы.

— Если бы человек покупал квартиру за $6000 или $10 000, как это было в 90-х годах, он был бы благодарен риэлтеру за все. Квартир тогда на рынке не было. О риэлтерах слагали легенды и передавали из рук в руки, чтобы только они помогли найти квартиру! — вспоминает Простолупов. — Сейчас, когда люди по сравнению со своей зарплатой пусть даже в $500 вынуждены платить за квартиру $50 000, их психологическое состояние вполне можно понять. Ведь на Западе практически никто не покупает жилье за свои деньги. К приобретению недвижимости люди привлекают доступные кредиты, выплачивают их всю жизнь и остаются счастливыми. Поэтому там риэлтеры — очень уважаемые люди.

Николай Простолупов говорит о том, что сегодня в белорусских агентствах недвижимости работают высоко профессиональные специалисты и руководители с огромным и неоценимым опытом.

— Я не знаю ни одного руководителя риэлтерской компании, который не знал бы своего дела. Все они имеют очень большой опыт работы на рынке. Многие из них начинали карьеру рядовыми сотрудниками и доросли до руководителей. Они понимают свою ответственность перед людьми и перед обществом, — говорит председатель совета БелАН. — Ни один специалист агентства недвижимости не напишет в интернете плохо про какого-либо человека. Хотя, что греха таить, у нас хватает клиентов, на которых можно даже подавать в суд за оскорбления. Но никто этого не делает. Культура работы в агентствах с клиентами и культура наших специалистов намного выше, чем общая культура в обществе.

Простолупов говорит о том, что профессия риэлтера была и остается востребованной на рынке. Конечно, встречаются уникумы, которые сами ремонтируют обувь, стригутся, вырывают зубы и т.д. Но большинство людей во всем мире обращаются за услугами к профессионалам. Поэтому риэлтерская деятельность в Беларуси будет развиваться и дальше. Необходимость в ней у белорусов есть, как, впрочем, есть и огромное желание улучшать жилищные условия.