Главная
Гороскопы
Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году
06.12.2018 11:12
—
Новости Экономики
| realt.by
Источник материала: realt.by  О состоянии и перспективах развития рынка торговой недвижимости Минска рассказала на I Белорусском форуме девелоперов Дарья Лапицкая, заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси.  Минск на фоне соседних европейских столицИсследование Colliers International в Беларуси показывает, что рынок торговой недвижимости Минска значительно превышает по количеству предложений площадей рынки Вильнюса, Риги и Таллинна. Данная тенденция особенно ярко проявляется при сравнении наличия в городах небольших торговых центров от 5 до 15 тысяч квадратных метров GLA. Так, например, если в Вильнюсе ТЦ такого формата 25, Риге — 24, Таллинне — 31, то в белорусской столице их 57. Минск превосходит соседние столицы и по количеству площадей в ТЦ от 15 до 45 тысяч квадратных метров GLA. В белорусской столице насчитывается 22 торговых центра подобного формата, в Вильнюсе — 10, Риге — 20 и Таллинне — 10. Если говорить о крупных ТЦ от 45 тысяч квадратных метров GLA, то в четырех столицах их построено примерно одинаковое количество. В Риге и Таллинне — по 2 ТЦ, в Минске и Вильнюсе — по 3.  Несмотря на это, Минск уступает прибалтийским столицам по количеству квадратных метров торговых площадей на 1 человека. Так, например, в белорусской столице в торговых центрах формата площадью 15-45 тысяч квадратных метров GLA на одного минчанина приходится 0,2 квадратных метра, в Вильнюсе и Риге — около 0,4 Риге, Таллинне — почти 0,6 квадратных метров. В то же время, исследования показывают, что на 1 квадратный метр торговой недвижимости в белорусской столице приходится около 400 долларов доходов потребителей. — Если отталкиваться от этого фактора, то может сложиться ощущение, что рынок торговой недвижимости в Минске перенасыщен объектами, и они останутся невостребованными в перспективе, — дополняет спикер. Что имеем на сегодняДолгое время на рынке торговой недвижимости Минска преобладали универсальные магазины типа ГУМа и ЦУМа. Только в 2007 году появились два крупных торговых объекта — «Экспобел» и «Столица». В 2012 году введен еще один большой ТРЦ «Замок».  Впоследствии ежегодно на рынке появлялись новые торговые центры: Galileo, «Арена-Сити», «Скала» (2013), «Е-Сити», «Титан» (2014), «Момо», «Тивали» (2015), DanaMall, GalleriaMinsk (2016), GreenCity (2017).  В 2018 году введен в эксплуатацию большой торговый объект DiaMondCityна 37 тысяч квадратных метров GLA, а также вторая очередь GreenCityна 40 тысяч квадратных метров GLA, небольшой торгово-досуговый центр на ул. Гурского, 43а, на 3 тысячи квадратных метров GLA и Центр интерьерных решений «».   В 2019-2020 годах заявлены к вводу такие торговые объекты, как «Минск Сити Молл», «Магнит Минска», «Торговая галерея Сеница», Palazzo, Leroy Merlin (первая очередь проекта с рабочим названием «Галактика»), вторая очередь «Корона-Уручье». Также ведется строительство ТЦ «Мега», однако дата ввода объекта напрямую зависит от темпов работ. Планируется и расширение ТРЦ Expobel.  Спикер акцентирует внимание на том, что нет гарантий, что все заявленные объекты будут введены в срок. Например, ТЦ «Магнит Минска» должен был вводиться в эксплуатацию уже в этом году, но так и не сдан. «Торговая галерея Сеница» имеет высокую степень готовности, но тоже нет уверенности, что объект введется в ближайшей перспективе. Определен застройщик строительства в центре города ТРЦ . Правда, пока сроки ввода объекта в эксплуатацию не оговариваются. Более сложная судьба постигла ТРЦ «Гулливер», инвестор которого находится в стадии банкротства.  На сегодняшний день сток торговой недвижимости Минска составляет 1,3 миллиона квадратных метров GLA. Дарья Лапицкая предположила, что если все заявленные к вводу объекты выйдут на рынок в заявленные сроки, то предложение торговой недвижимости может вырасти на 15-20%. Спикер также отметила, что спрос со стороны арендаторов на торговые площади растет и зависит от качества предложения. Средний уровень вакантности находится на уровне 7-8%. Растут и арендные ставкиВместе с увеличением спроса растут и ставки арендной платы. Так, например, в торговых помещениях до 30 квадратных метров они варьируют в пределах 35-150 евро/кв.м без НДС в зависимости от качества и месторасположения в торговом центре. в Минске площадью 30-50 квадратных метров можно примерно за 20-60 евро/кв.м без НДС, помещение более 500 квадратных метров предлагается по ставкам до 23 евро/кв.м без НДС. Основные причины роста арендных ставок — расширение своих зон продуктовыми ритейлерами, увеличение количества операторов в одной нише, успешная совместная работа собственников и операторов, которая приводит к увеличению доходов обеих сторон. Ну а что с брендамиColliers International в Беларуси провел исследование по присутствию в торговых центрах 14 стран (Польша, Чехия, Словакия, Латвия, Литва, Эстония, Беларусь, Украина, Венгрия, Болгария, Румыния, Сербия, Хорватия, Албания) известных мировых брендов, в числе которых находятся: H&M, LPP, Inditex, NewYorker, C&A, LCWaikiki, &C, VanGraaf, TK Maxx. Абсолютным лидером в рейтинге оказалась Польша. Беларусь заняла предпоследнее место, опередив только Албанию. Например, такой бренд, как H&M, представлен во всех странах, кроме Беларуси и Албании.  В то же время, исследование показало, что по количеству населения и объему торговой недвижимости Беларусь в числе представленных стран находится на 8-м месте. Получается, что в нашей стране есть предложение и есть кому покупать. Гораздо хуже обстоят дела с платежеспособным спросом. — По этому показателю Беларусь отстает от стран-соседок. По платежеспособному спросу мы находимся примерно на одном уровне с Украиной, хотя в этой стране брендов больше, чем у нас, — уточнила спикер. Среди 14 стран самый высокий средний годовой доход домохозяйства — в Словакии. Он составляет 30100 долларов США. В Польше, которая вышла на первое место по наличию брендов, он достигает 21300 долларов. В Беларуси зафиксирован на отметке 8200 долларов. По этому показателю наша страна также занимает предпоследнее место в рейтинге. На последнем со средним годовым доходом на домохозяйство 4400 долларов расположилась Украина. — Вывод напрашивается сам собой: Минску не хватает качественных площадей, которые способны привлечь к себе бренды, — заключила спикер. — Но если посмотреть более внимательно, то не все так плохо. В этом году в Минск пришел ряд операторов в сегментах общественного питания и fashion. В 2019 году мы ждем открытия магазина . На рынок заходят и такие операторы, как «Детский мир» и Zarina. А вот приход H&M по-прежнему остается под вопросом.  Как оставаться на плавуПрежде чем приступить к строительству торгового центра, девелопер должен хорошо знать и понимать, на какую целевую аудиторию рассчитан объект. При проектировании и строительстве объекта нужно использовать современные технические решения, которые позволяли бы потребителям организовывать в торговом центре свой быт, а бизнесу — анализировать их поведение. Также очень важно грамотно оформлять торговое пространство. Человек должен чувствовать себя в нем уютно и комфортно и получать максимум услуг. Спикер говорит о том, что девелоперам стоит задуматься и о создании торговых центров нового формата. Будущее за трансформацией: торговые объекты могут стать как местом притяжения посетителей с сильным досуговым блоком, центром инноваций, так и нести в себе определенные ценности - будь то защита окружающей среды, прав животных или пропаганда здорового образа жизни. Найдут свою нишу на рынке также центры, предлагающие нетипичные для торгового пространства услуги, например связанные с проживанием или медициной. Уже сегодня многие торговые центры предлагают офисные помещения в аренду. В то же время, организация коворкингов, стартап-площадок, креативных кластеров позволит сделать их более успешными.  Залог успеха — грамотное управление– Управление торговыми центрами, на самом деле, задача нетривиальная и комплексная. Как, впрочем, и любое более или менее значимое управление: от государственного до управления компанией. Нельзя сказать, что в Беларуси есть переизбыток квалифицированных кадров и сервисов по разным направлениям управления. Не является исключением и управление торговым центром. Эта деятельность требует глубокой экспертизы на различных уровнях, которой почти нет в Беларуси, – таков был посыл начала доклада управляющего директора, партнёра Colliers International в Беларуси Дениса Четверикова.  Спикер рассказал, что в международной практике выделяют 4 вида управления в отношении недвижимости – Construction / Project Management (управление проектами), Property Management (управление недвижимостью), Facility Management (техническое обслуживание) и Asset Management (управление активами). Construction или Project Management – это управление проектом на этапе строительства, которое предполагает независимую оценку сметы и затрат, сроков строительства и следование коммерческой концепции во время стройки сторонним экспертом, который отстаивает интересы девелопера, контролирует генподрядчика и т.д. В Беларуси, кстати говоря, не так много организаций, готовых профессионально отстаивать интересы заказчика во время строительства и обеспечить реализацию строительства с сохранением коммерческой концепции объекта. Asset Management – это управление активами сторонней организацией, которое имеет целью максимизацию рыночной стоимости всеми возможными инструментами: финансовыми, техническими, эксплуатацией и другими. Такой управляющий может принимать на себя управление активами на ранней, инвестиционной стадии для выбора наиболее удачного вложения средств, привлечения заемного финансирования. На операционной стадии может быть принято решение о реконцепции и реконструкции объекта для увеличения денежного потока и, соответственно, потенциальной стоимости. Объект может быть заложен для получения дополнительного финансирования. Assetmanagerможет привлекать управляющих других уровней для обеспечения бесперебойной и эффективной работы объекта: Propertymanager’ов и Facilitymanager’ов. Из объектов недвижимости могут формироваться портфели профильной недвижимости, продаваемые затем, например, торговым сетям и профильным фондам. В качестве ассет менеджеров могут выступать специализированные фонды. Но, надо сказать, что AssetManagement, являясь самым широким видом управления, рассматривающий недвижимость как инвестиционный и финансовый инструмент, в Беларуси не то что не развит, но, по большому счету, отсутствует: профессиональных игроков и международных фондов, реализующих под ключ финансовый потенциал недвижимости, нет. Как нет и инвестиционного рынка. Однако есть крупные местные игроки, для которых инвестиции в недвижимость стали средством диверсификации рисков: · Санта-Инвест; · Конте; · Ритейлеры – сети; · Банки, которые часто вынуждены управлять непрофильными активами; В России, например, есть несколько профессиональных игроков в этой сфере с мировым именем: · Malltech; · Goldman Sachs; · Morgan Stanley; · Hines; · PPF. Property Management – управление денежным потоком торгового центра. Часто этот вид управления трактуется достаточно узко как управление арендой, но на самом деле это управление «среднего уровня» и достаточно сложный процесс, который, с одной стороны, предполагает понимание управляющим формата и концепции торгового центра (т.е. есть visionторгового центра), а с другой – правильная и тесная коммуникация с многочисленными арендаторами. Концепция торгового центра – комплексное понятие, которое, в конечном итоге, отвечает на вопросы: «Что это за объект и для кого?». В концепции торгового центра можно выделить несколько основных подразделов:
Работу проперти менеджера торгового центра невозможно представить без сбора и анализа входных данных: · Количество посетителей торгового центра; · Количество входящих через различные входы; · Посещаемость по этажам, если этажей несколько; · Конверсия в посетителей магазинов и в покупателей; · Средние чеки арендаторов, платящих % от оборота; · Среднерыночные (по данному локальному рынку либо из /Lоператоров) показатели по конверсии, по среднему чеку, %, который могут платить за аренду и сравнение их с показателями управляемого объекта. Могут применяться специальные устройства и ПО, отслеживающие посетителей и траекторию их передвижения по ТРЦ с помощью, например, Wi-Fi. Полученные данные используются впоследствии, в частности, для анализа уровня ставок аренды в разных частях этажа ТЦ, для переговоров с операторами. Анализируется также территория, входящая в зону обслуживания ТЦ: количество проживающих, работающих, учащихся, транзитные транспортные потоки, составляются сценарии для возможных целевых групп посетителей и др. В результате может быть сформировано представление об особенностях пула арендаторов со стороны спроса конечного потребителя, емкости локального рынка и формате торгового центра, что, в частности, позволит сформировать обоснованное решение по увеличению размера торгового центра, привлечению профильных арендаторов (например, детские или товары для дома), специализации торгового центра и др. Часто в Беларуси недооцениваются другие элементы концепции торгового центра, реализацию которых следует обеспечить управляющему: навигация, свет в галерее, паркинг, маркетинг и брендинг и др. Вторым важнейшим элементом работы PropertyManager’aпредставляется общение с арендаторами. Тут выбор тактики общения, роли «плохого» или «хорошего» полицейского следует тщательно обдумать. В Беларуси типична ситуация, когда арендодатель и арендатор воспринимаются как противоборствующие стороны, когда основная функция управляющего воспринимается как "выколачивание" денег из арендатора. Но торговый центр – это общий бизнес собственника и арендатора, обе стороны заинтересованы в большей выручке арендатора (особенно, если аренда устанавливается в качестве % от оборота) и, соответственно, посещаемости ТЦ. В этом смысле арендодатель и арендатор могут рассматриваться как партнеры, едущие в одной упряжке и развивающие общий бизнес в торговом центре. И, соответственно, функция управляющего – улучшать показатели ТЦ, на которые он может повлиять: посещаемость, время пребывания в нем, распределение по группам арендаторов и др. Кто-то из собственников может использовать утилитарный подход: быть хорошим к полезным и нужным арендаторам, давая им всяческие поблажки, и плохим полицейским – к не очень полезным (на его взгляд) арендаторам. Резюмируя, можно сказать, что управление денежным потоком PropertyManagerреализует через vision(концепцию) ТЦ и общение с арендаторами. В Беларуси компаний, имеющих квалицированное представление о концепции ТРЦ почти нет (исключение, например, ColliersInternational, реализовавшее концепции для почти 100 объектов), а общение в сфере услуг – вообще бич белорусского сервиса. Этот вид управления, в отличие от FacilityManagement, только зарождается и становится актуальным в Беларуси, но собственники пока не готовы передавать многие из своих функций внешним компаниям. Facility Management – это эксплуатация и техническое обслуживание здания. Сюда можно отнести предоставление различных клининговых услуг – уборка помещений, мойка застекленных фасадов, витражей, обеспечение безопасности и т.д. Данный вид управления в Беларуси более или менее нашел свое развитие, и есть профессиональные компании, реализующие, как правило, какие-либо отдельные виды услуг. В общем и целом, управление недвижимостью в Беларуси пока еще в самом начале своего пути. Все понимают, что физические параметры здания, инженерные системы нужно поддерживать, но вот что касается невещественных, экономических аспектов жизни объекта – тут профессиональным игрокам еще предстоит расти и развиваться. Фото: Павел Садовский, а также из архива Realt.by Также читайте у нас:
От Минска до Бреста: архитекторы рассказали, где и какое жильё будет строиться в ближайшие годы Чтобы разместить новость на сайте или в блоге скопируйте код:
На вашем ресурсе это будет выглядеть так
Рынок торговой недвижимости Минска испытывает дефицит качественных площадей и международных брендов. Но вслед за мировыми тенденциями он все же развивается, хотя...
|
|