«Покупатели готовы платить больше». Что творится с квартирами в Минске и что будет дальше?

Когда мы делали прогнозы на первое полугодие, то говорили об оптимистичном сценарии и нескольких пессимистичных.

И сегодня мы видим, что сбылся оптимистичный — более того, он оказался оптимистичным в квадрате.

Мы предполагали, что цены за полугодие вырастут максимум на 4%, но уже сейчас по минским сделкам мы имеем +7-8%. Почему это происходит? Из очевидных причин, которые повлияли, — кредиты и повысившийся интерес ко вторичке из-за дорогих новостроек. Еще одна причина — рост зарплат. Особой прибавки к накоплениям это не дает, но вместо этого дает оптимизм для покупателей. 

Сегодня средняя стоимость квадрата по сделкам в Минске составляет 1 496 долларов. Такой уровень цен соответствует июню 2013-го года. Что такое 2013-й год на рынке недвижимости? Это год, когда наблюдались самые высокие цены. Максимальная цена квадрата (около 1 700 долларов) была зафиксирована осенью. Но тогда, в отличие от ситуации сегодняшней, не было доступных кредитов. Кредиты на недвижимость выдавали под 36% годовых, а брали их считанные единицы покупателей. Но зарплаты росли и  люди были настроены оптимистично после кризисного 2011 года. В результате за 2013 год цены выросли фактически на 30% — средняя стоимость квадрата увеличилась с 1 270 до 1 700 долларов. Курс тогда был около 8 тысяч рублей до деноминации — на теперешние деньги это 0,8 рубля. Плюс развивалась экономика и международная торговля.

А что сейчас? Сегодня доступные кредиты нивелируют высокий курс доллара. Плюс мы видим стабильность обменных курсов и рост заработных плат. Пока будут наблюдаться эти три фактора, ситуация будет развиваться по оптимистичному сценарию — цены при таком могут расти на 1-2% в месяц.

Возникает резонный вопрос: а до какого уровня они могут вырасти? Тут нам как раз и поможет параллель с 2013-м годом. Тогда максимальная средняя цена за месяц по факту сделок была 1 770 долларов, а доллар за это время девальвировал на 15%. Умножим 1 770 на 15% — получаем цифру 2 040 долларов за квадрат. Не исключено, что при сохранении текущей ситуации в стране и на рынке недвижимости, цены могут вырасти до этого уровня. То есть еще +500 долларов на квадрат. Но вопрос когда? Однозначно не в этом году. И даже не в следующем — если только не будет значительных позитивных изменений в экономике страны и доходах населения. А дальше все будет зависеть от ситуации. 

А может ли что-то остановить рост цен? Только если обменный курс вырастет более чем +15%, что с большой вероятностью повлечет за собой и поднятие ставок по кредитам и/или частичное сворачивание программ кредитования. Как правило, эти два события тесно взаимосвязаны. 

В результате, это сильно подкосит покупательскую способность.

В то же время, если доллар  будет расти, но увеличится менее чем на 15%, а кредиты останутся с прежними ставками, это не остановит рост цен. Сделки уменьшатся, но не критично.

Еще одна причина, поддерживающая рост цен, это уменьшающееся предложение квартир на продажу. И это дает продавцам все больше и больше преимуществ. 

Так что же значит, что сейчас у нас время продавцов?  Да, но не для всех.

Сейчас время «чистого» продавца. Под этим понятием мы имеем в виду тех, кому надо продать и не надо ничего покупать взамен.  Таких, конечно, очень мало, ведь около 80% сделок на вторичке цепочные — что-то продается, а что-то покупается взамен. Продавцу, который стоит в цепочке, важно не перегреть цену. Задача всех участников в цепочке быстро закрыть сделку, иначе цепочка может развалиться. А у тех, кому ничего не надо покупать взамен, условно свободное ценообразование и они сами думают, с какой скоростью продавать недвижимость. 

Еще один нюанс, который никто особенно не анализирует, но около 20% покупателей в Минске — люди из регионов. Кто-то переезжает, покупает квартиру  для ребенка-студента, а кто-то (и таких немало) — именно инвестирует. И раньше такое было, но сейчас процент покупателей из регионов повыше. Они увеличивают спрос, а значит, влияют на цены.

Кто-то, когда видит цифры предложения, думает: о, вот 8 тысяч квартир, их купят и все, квартир не будет. Но немалая доля покупателей —  сами продавцы. Одни продают большие квартиры, чтобы разъехаться в квартиры поменьше. Кто-то продает однокомнатную, чтобы переехать в двухкомнатную или трехкомнатную. Кто-то получил в наследство двухкомнатную хрущевку на окраине, продает ее и покупает более ликвидную квартиру. Пока доступны кредиты, улучшить жилищные условия можно вообще не имея сбережений. Так что этот круговорот не иссякает. Ну и стареет население, владельцы жилья, построенного при БССР, не вечны. Эти квартиры постоянно пополняют рынок. Не забываем, что в Минске в последние годы и строится много жилья. Все оно со временем превращается во вторичку.

В общем, в дефицит из-за текущего высокого спроса я все же не верю.