Зачем Минюст закрывает агентства недвижимости?

Источник материала:

С начала 2016 года рынок недвижимости нешуточно лихорадит. Связано это не с экономическим кризисом, а с той откровенно репрессивной политикой, которую запустило Министерство юстиции в лице управления по лицензированию риэлтерской деятельности.

Только с начала года три риэлтерские организации были лишены лицензий, что же касается руководителей риэлтерских компаний и аттестованных самим же министерством специалистов, то происходящее сегодня сильно смахивает на их целенаправленный отстрел – чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть, какое их количество были лишены аттестатов с января месяца. Опрос же этих специалистов добавит в ситуацию еще больше пикантности. После разговора с "отстрелянными" риэлтерами удивление в первую очередь вызывает тот факт, что все они были лишены аттестатов в уведомительном порядке. Их объяснения не были не то, чтобы учтены, они не были даже выслушаны.

Допускаю, что у Минюста были серьезные основания, чтобы начать разбирательство в отношении агентств недвижимости и аттестованных риэлторов. Сам сталкивался с их деятельностью и не мог понять, почему сегодня очень сложно снять/сдать или купить/продать квартиру или даже дом минуя агентство, которое запросит за свои услуги солидное вознаграждение. Впрочем, и снимал, и продавал, и покупал без агентства - варианты всегда найти можно. Да агентства стали в последнее время вездесущи, но за это не наказывают, не "отстреливают". Понятно, что в данной сфере еще много недостатков, но зачем же все крушить до основания, когда можно собраться обсудить и решить проблемы цивилизованно. Но между тем, Минюст решил пойти именно революционным путем. В результате более менее устоявшийся порядок ценообразования и отношений между исполнителями и потребителями, который худо-бедно, но все же работал несколько последних лет, сменился хаосом и непониманием того, что, собственно говоря, можно делать, а чего нельзя.

Ситуация, которая сложилась к концу 2015-го года, выглядела следующим образом: риэлтерские услуги оплачивались обеими сторонами сделки, так как и покупатели и продавцы оказывались потребителями этих услуг. При этом суммы оформлений могли быть очень разными: наличие двух способов оплаты – с использованием процентной ставки при оказании полной услуги либо с использованием тарифов на отдельные услуги создавало своеобразную «вилку» возможностей, делало риэлтерский рынок довольно гибким.

Но в какой-то момент, с активизацией Министерства юстиции, занявшего категоричную, брутальную позицию, посуда в лавке стала периодически биться, а сделки одна за другой разваливаться.

Брутальность позиции заключалась в нескольких странных императивах: во-первых, было введено понятие «препятствования в сделке». Означало это буквально следующее: покупатель, заинтересовавшийся тем или иным объектом недвижимости, продажей которого занималось агентство, имел якобы полное право требовать (и агентство по мнению лицензирующего органа не должно было чинить ему препятствий), чтобы агентство самоустранилось и сообщило ему прямые контакты продавца.

Тот факт, что данное требование шло в разрез с требованиями Главы Пятой Правил риэлтерской деятельности, утвержденной Указом Президента №15, относящей к конфиденциальной информации «информацию о потребителе» (продавце), лицензирующий орган нимало не смутило. Министерство юстиции не верило в возможность существования продавца, который не хочет, чтобы ему звонили напрямую с утра до вечера.

Во-вторых, декларируя желание уберечь покупателя от возможного навязывания агентствами «ненужных» покупателю услуг, лицензирующий орган практически громогласно заявил, что услуга вообще должна оплачиваться продавцом, и предлагать ее еще и покупателю – значит нарушать его права. Мотивировалось это тем, что некоторая часть отдельных услуг, чья стоимость определялась по тарифам, была включена в процентную ставку, которую должен платить (но далеко не всегда платит) продавец. Это включение тарифов в процентную ставку дало возможность говорить о так называемой «двойной оплате одних и тех же услуг», к которой Министерство юстиции отнеслось резко отрицательно.

Между тем, совершенно непонятным остается, почему услуги, обозначенные одним и тем же тарифом, не могут заказываться одновременно двумя сторонами сделки.

Возьмем услугу по консультированию. Если продавец ее заказал и будет оплачивать, покупатель по мнению управления лицензирования заказывать ее уже не может. Не должен. Она уже заказана. Но консультация покупателя будет разительно отличаться от консультации продавца, поскольку его интересуют совершенно иные аспекты сделки, у него в ней иные интересы.

Услуга о предоставлении информации о спросе и предложении, оказываемая продавцу, будет кардинально отличаться от той же услуги, оказываемой покупателю, поскольку вопросы их интересуют разные. Соответственно, не может быть никаких препятствий к тому, чтобы каждая из этих сторон получила и оплатила эту услугу – без оглядки на то, платил ли его контрагент по этому же тарифу или нет. Потому что это по сути разные услуги.

Услуга по подготовке документов к сделке также не может не пониматься покупателем и продавцом по-разному. Заключая договор с условием оплаты процентной ставки, продавец может рассчитывать на то, что эта услуга будет ему оказана в ходе продажи и будет включать в себя сбор документов, необходимых для удостоверения сделки. Перечень этих документов может быть смехотворно мал, может быть велик, все зависит от конкретной ситуации, как бы то ни было, речь идет о тех документах, которые необходимы нотариусу для удостоверения сделки.

Покупателя, заказывающего услугу по этому же тарифу (другого, к которому можно было бы привязать вопросы проверки и ответственность риэлтерских организаций, не существует) интересует другие вещи. Его интересует «история» объекта. Обращаем ваше внимание на то, что ни одна справка из пакета документов, собираемых для проверки объекта, не нужна для удостоверения сделки – ни справки о квотах по прошедшей когда-то приватизации, ни сведения из психоневрологического и наркологического диспансеров, ни так называемые «развернутые» копии лицевых счетов ни нотариусам, ни регистраторам для удостоверения сделки не требуются.

При этом Министерство юстиции открыто заявляет, что объект продающийся через риэлтерское агентство, должен быть проверен, проверен даже для покупателей, не желающих заключать договора с этим агентством.

Но чем, кроме попытки выдать желаемое за действительное, можно объяснить то, что в противовес этой дезориентирующей покупателей позиции Министерства юстиции Правила риэлтерской деятельности, утвержденные президентским Указом, в п.28 прямо гласят: «В договоре на оказание риэлтерских услуг при приобретении объекта недвижимости должны предусматриваться обязательство риэлтерской организации на определение перечня лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости, и информирование потребителя о наличии таких лиц и их правах»!

Перечитайте этот пункт и поймите хотя бы это, чтобы уберечь себя от крупных неприятностей: что бы кто вам ни говорил, но если вы покупаете дом или квартиру без заключения договора на риэлтерскую услугу, вы покупаете непроверенную недвижимость, и предъявлять претензию в случае чего будет некому, поскольку вы даже не являетесь потребителем услуг риэлтерской организации.

Все, сказанное выше, можно отнести и к услуге на подбор вариантов сделки. Для покупателя и для продавца эти услуги будут различны, хотя и будут называться одинаково. Если сотрудник риэлтерской организации осуществлял подбор квартир покупателю и подобрал вариант, покупатель должен оплатить эту слугу. Она была ему оказана. Даже если он в итоге выбрал объект, собственник которого платит в этой же риэлтерской организации полную процентную ставку (тоже включающую подбор варианта), это не отменяет того, что ему услуга оказывалась, работа с ним велась и была выполнена, и что эта услуга ничем кроме названия не связана с той, что оплачивает продавец.

Подытожим сказанное. Система тарифов несовершенна, как несовершенно все законодательство, регулирующее риэлтерскую деятельность. Многие моменты неясны, многие допускают двойное толкование. Но настоящая проблема заключается не столько в этом, сколько в том, что лицензирующий орган, вместо того, чтобы предпринимать меры к исправлению этой ситуации, ставит ее на службу своей, ничем не оправданной полицейской практике, создавая бедлам, вводя граждан в заблуждение и целенаправленно уничтожая давно и успешно работающие предприятия. Порядок наводить, безусловно, нужно, но складывается впечатление, что первое место, где его стоит навести – это само Министерство юстиции.

Даже самый беглый взгляд на действия министерства оставляет ощущение, что перед нами – сугубо карательный орган, который рубит направо и налево, не давая себе труда подумать, очевидно не разбираясь и не желая разбираться в сути деятельности, которую он призван регулировать.

Хотя понять чиновников могу. Куда проще рубануть несколько голов, чем вникать в суть проблемы и находить пути их решения. В результате Минюст создает видимость активного наведения порядка в сфере, а все проблемы как были, так и остаются и даже накапливаются.

Уничтожая предприятия, создаваемые трудом многих людей, лицензирующий орган ничего не делает (да и не может сделать) в отношении лиц, действительно в чем-то виновных – эти последние просто переходят в другие риэлтерские организации, где продолжают свою деятельность.

Кому нужно такое регулирование и куда оно приведет – этот вопрос остается открытым.