В стране завершается кадастровая оценка земли: что изменится для владельцев и арендаторов участков?

Источник материала:

В этом году заканчивается очередной цикл кадастровой оценки земли. Его особенность – стоимость земельных угодий определят единообразно и на основе рыночных данных. Массовая оценка сегодня в стране развивается динамично, приближаясь к лучшим мировым стандартам.


Вся недвижимость Беларуси

У кадастровой оценки есть много как сторонников, так и противников. Тем не менее все развитые страны движутся по пути развития инструментов массовой оценки. Несомненно, в них есть определенные недостатки. Но более совершенного механизма никто пока не придумал. В Беларуси это направление развивается достаточно успешно. Поначалу приходилось ориентироваться на импортный опыт.

Правда, пошли не по пути механического копирования и калькирования чужих моделей, а модернизировали и корректировали их под белорусские реалии и потребности. И сегодня наши специалисты учатся у зарубежных коллег. Но и сами накопили компетенции и решения, интересные для них. Недаром же международная конференция «Цифровая трансформация массовой оценки недвижимости: вызовы и возможности» недавно прошла именно в Минске. Очевидно, что кадастровая оценка в последнее время вызывает все больше вопросов у бизнеса и представителей деловых объединений.


По ценам прошлого десятилетия

Пожалуй, основная проблема заключается в переходе страны на новые правила кадастровой оценки. А история вопроса своими корнями уходит в начало 2000-х годов. Страна только входила в рынок. И в земельных отношениях царили разброд и шатания. Волевым решением их упорядочили. В 2003–2007 годах провели кадастровую оценку всех участков, определили их стоимость. В дальнейшем ряд нормативно-правовых актов расширили сферу использования кадастровой стоимости. Она стала отправной точкой для определения налоговой базы, арендной платы, начальной цены земли на аукционах. Она используется при определении размера компенсации, если недвижимость изымается из частной собственности в государственных интересах.

И все было бы прекрасно, если бы не один нюанс. В законодательстве прописали: кадастровая оценка земель должна проводиться не реже чем каждые пять лет. И этот вопрос отдали на откуп местным властям. Они принимали решение о проведении оценки, финансировали процесс, выбирали подрядчика. И со временем кадастр превратился в лоскутное одеяло. В одних районах обновление производилось вовремя, в других – не выполнялось по 7, 8 и даже 10 лет. Да, кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, но близки они на дату проведения оценки и с годами друг от друга отодвигаются.

В 2014 году этот вопрос решили централизовать и окончательно упорядочить. Поэтому с 2015 года кадастровая оценка проводится сразу по всей стране, в зависимости от их функционального использования. Сначала работали над жилыми зонами, приусадебными, коммерческой… Наконец-то дошла очередь и до земли, предназначенной под производственную застройку.

Основное отличие новой кадастровой оценки нежилой недвижимости от старой состоит в том, что в основу определения кадастровой стоимости положена рыночная информация: сделки купли-продажи, арендные ставки, активность рынка, ценообразующие факторы на рынке. Оценка окончательно завершится к концу этого года.

Естественно, стоимость участков изменится. Ведь некоторых рука оценщиков не касалась почти десятилетие. Впрочем, это не значит, что стоимость квадратного метра земли вырастет. Наоборот, по многим районам наблюдается удешевление. Но это опять же как сравнивать.


Валютный «квадрат» стал рублевым

В белорусском кадастре есть один нюанс: оценку проводили и в рублях, и в долларах. Но потом на практике использовалось валютное измерение, которое было прописано даже в ряде нормативно-правовых актов.

Однако пришло время дедолларизации. И теперь, скажем, для исчисления налогов будет использоваться рублевая величина. Ее планируется только ежегодно индексировать, ориентируясь на уровень инфляции. Вот и получилась интересная ситуация, ставшая источником многочисленных дискуссий и опасений в бизнес-среде. Несомненно, в национальной валюте кадастровая стоимость выросла. По всей стране. Что неудивительно: за 5–10 лет покупательская способность рубля изменялась.

А вот в долларах подавляющее большинство участков подешевело. И не только в регионах, но и в Минске, областных центрах, крупных городах. Правда, предпринимателей беспокоят повышающие коэффициенты, которые к налогу на землю имеют право применять местные власти, и большинство этим правом пользуется. Но это уже совершенно другая история, не имеющая к кадастровой оценке практически никакого отношения.


Капитализация страны

В ближайшие годы страна должна сделать очередной шаг вперед: провести массовую оценку всей недвижимости. Пилотный проект был успешно реализован в двух районах, разработаны соответствующие алгоритмы и технологии сбора, анализа информации. Апробировано новое программное обеспечение. Сейчас готовятся необходимые для начала работы нормативно-правовые акты. Словом, не за горами время, когда по единой базе данных можно будет узнать стоимость любого объекта: будь то многоквартирный дом, цех, коровник, коттедж или дачный домик. Потребителей у такой информации много: начиная от налоговых органов, заканчивая банками, риелторами, страховыми компаниями…

Впрочем, массовая оценка обладает и еще одним важным функционалом: дает инструменты для эффективного управления недвижимостью в рамках всей страны. Очень важный фактор. Ведь немало финансовых и экономических кризисов начиналось с перекосов именно на рынке недвижимости. Греция, Испания… Причин у коллапса было много. Но главная – правительства этих стран не смогли грамотно управлять национальной недвижимостью, так как у них отсутствовала соответствующая информация.

А, например, в Швеции, Сингапуре, Южной Корее – странах, которые являются лидерами по технологиям регистрации недвижимости и ее массовой оценки, опасных всплесков и спадов на рынке недвижимости не наблюдалось. Недаром же Всемирный банк при оценке государства уделяет большое значение этому вопросу. И в сфере оценки наша страна обладает всеми возможностями стать одной из ведущих в мире.


Компетентно

Дмитрий Ритвинский, заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства:

– Мировая практика в области кадастровой оценки – проведение кадастровой оценки объектов недвижимости (земли и расположенных на ней строений). Во многих странах такая практика существует десятилетиями: Швеция, Нидерланды, США. Некоторые страны недавно перешли к такой практике, например, Россия.

Беларусь находится на этапе становления этой системы. Уже реализован пилотный проект, готовится соответствующий проект указа. Результаты кадастровой оценки недвижимости в странах с развитой экономикой широко используются как государством для целей налогообложения, так и банками, страховыми компаниями и другими заинтересованными отраслями. Основные тенденции развития кадастровой оценки – автоматизация процессов сбора, накопления и обработки информации, интегрирование разрозненных баз данных в единые системы, активное использование пространственных данных, а также повышение вовлеченности и грамотности населения.

Но цифровизация сталкивается с рядом вызовов. В частности, много информации о недвижимости хранится на бумажных носителях. Архивы огромны и продолжают расти. Причем для качественной оценки приходится работать с различными базами данных. Некоторые из них не являются напрямую связанными с объектами недвижимости, но содержат информацию о ценообразующих факторах. Вторая проблема – качество имеющихся документов. Бумаги много, а информация в них отсутствует или фрагментарная. Во время пилотного проекта отработаны технологии и алгоритмы восполнения отсутствующих данных. В результате пилотного проекта удалось оцифровать всю информацию, имеющую отношение к недвижимости, и получить многомерную картину по территориям районов, которые участвовали в пилотном проекте.

В дальнейшем можно разрабатывать программные аналитические продукты для поддержки принятия управленческих решений. Такое ПО позволяет структурировать информацию из почти двух десятков баз данных.