Танней ужо не будзе?

Источник материала:

Ёсць меркаванне, што ўжо праз год сталічная жыллёвая нерухомасць пачне ўпэўнена даражэць

Пасля сезона летніх адпачынкаў менавіта ў верасні на сталічным другасным рынку жыллёвай нерухомасці традыцыйна пачынаецца актывізацыя патэнцыяльных пакупнікоў кватэр. У гэтым выпадку спажыўцы заўсёды хочуць ведаць, чым рынак жыве сёння і якіх цэн на ім можна чакаць заўтра? Пра сітуацыю, што зараз назіраецца ў жыллёвай сферы сталіцы, карэспандэнту "Звязды" паведаміў наш пастаянны эксперт — кіраўнік агенцтва "БелЦТН", старшыня рады Беларускай асацыяцыі "Нерухомасць" Мікалай Прасталупаў.

Лета не было "мёртвым сезонам"

Насамрэч сёлета ў сезон адпачынкаў работнікі агенцтваў нерухомасці сталіцы не засталіся без працы. Калі ў актыўным маі ў Мінску было зафіксавана 970 здзелак па куплі-продажы жыллёвых аб'ектаў, то ў чэрвені — 900. Нават у спякоту людзі працягвалі вырашаць свае жыллёвыя праблемы, бо ў ліпені і жніўні на рынку было прададзена прыкладна па 910 кватэр.

Так, за гэты час на рынку набываліся, галоўным чынам, маленькія па плошчы і танныя кватэры. Цяпер сапраўды танных адна- і двухпакаёвых кватэр у рэкламных каталогах агенцтваў амаль не засталося, бо яны былі "вымыты" з рынку яшчэ летам. Аднак гэтая акалічнасць на агульную сітуацыю зусім не паўплывала, бо сярэднярынкавыя кошты застаюцца стабільнымі. Дакладней, зараз назіраецца невялікае ваганне цэн у бок павелічэння, аднак гэта, хутчэй за ўсё, больш гульня ў статыстыку, чым рэальны факт.

Справа ў тым, што гэтым летам на рынку больш актыўнічалі новыя пакупнікі, а не прадаўцы жылля. Яшчэ ў маі ў Мінску адначасова прадавалася каля 7 тысяч кватэр, а зараз у агульным рэестры сталіцы засталося 6,5 тысячы жылых памяшканняў. Чакаецца, што ў верасні пачнуць "варушыцца" і патэнцыяльныя новыя прадаўцы, пасля чаго аб'ём прапановы павялічыцца.

Ёсць аднапакаёўкі да 40 тысяч USD

Зараз на сталічным другасным рынку прысутнічае каля 50 аднапакаёвых кватэр коштам да 40 тысяч долараў. Прыкладна 20 кватэр тут прадаецца па мінімальным кошце да 38 тысяч долараў. Гэта зусім "слабенькія" па якасці "хрушчоўкі" на апошніх паверхах старых пяціпавярховых дамоў, агульная плошча якіх складае да 33 квадратных метраў.

Самая вялікая колькасць прапановы стандартных аднапакаёвак прыпадае на кватэры плошчай да 44 квадратных метраў і коштам ад 40 да 52 тысяч долараў.

Мінімальны кошт двухпакаёвых кватэр складае ад 45 да 50 тысяч долараў. Гэта выключна старыя "хрушчоўкі" агульнай плошчай да 46 квадратных метраў. Стандартныя двухпакаёвыя кватэры ўжо ў панэльных дзевяціпавярховых дамах могуць каштаваць ад 52 да 70 тысяч долараў. Тут цэннік залежыць ад канкрэтнага раёна, адлегласці ад метро і буйных гандлёвых цэнтраў, непасрэдна ад стану кватэры і яе агульнай плошчы.

Кватэры коштам ад 70 да 90 тысяч долараў маюць агульную плошчу да 70 квадратных метраў або маюць "прапіску" ў цэнтры горада. Нават стандартныя па плошчы двухпакаёўкі з якасным рамонтам і часам з сучаснай мэбляй або ў элітных дамах прапануюцца ўжо за 100—150 тысяч долараў.

Стартавы кошт маленькіх трохпакаёвых кватэр пачынаецца з 55 тысяч долараў. Гэта "хрушчоўкі" з сумежнымі пакоямі і агульнай плошчай ад 55 да 60 квадратных метраў. Стандартныя трохпакаёўкі, дзе агульная плошча складае да 80 квадратных метраў, каштуюць ужо ў дыяпазоне ад 75 да 90 тысяч долараў.

Згодна са статыстыкай інфармацыйнага каталога выдання "Нерухомасць Беларусі", сярэдні кошт квадратнага метра аднапакаёвых кватэр складае 1350 долараў. Жыллёвы "квадрат" двухпакаёвых кватэр па гэтай статыстыцы нават даражэйшы — 1385 долараў. Аднак пры рэальных здзелках звычайна кватэры набываюцца тады, калі кошт квадратнага метра аднапакаёвак не больш чым 1250—1300 долараў (гэта не датычыцца жылля ў цэнтры горада). Двухпакаёўкі добра набываюцца, калі квадратны метр такога жылля вагаецца ў межах ад 1200 да 1250 долараў, а ў трохпакаёўках — па 1150—1200 долараў ці нават танней.

Як адзначыў рэдакцыі Мікалай Прасталупаў, справа тут у тым, што каля 30 працэнтаў прадаўцоў выстаўляюць свае кватэры на продаж значна даражэй за рынкавы кошт. Рэальна гэтыя кватэры па такім кошце не прадаюцца, аднак на выніковую статыстыку прапановы паўплываюць.

Стадыя "катлавана" — самая выгадная

Агенцтвы нерухомасці зараз займаюцца не толькі другасным рынкам жылля, але і дапамагаюць забудоўшчыкам шукаць пакупнікоў новага жылля на розных стадыях будаўніцтва дамоў.

Самыя спрыяльныя ўмовы (у грашовым вымярэнні) прапануюцца кліентам, калі забудоўшчык толькі пачынае будаўніцтва. Арганізатару новабудоўлі далі зямельны ўчастак і там пачалі капаць катлаван. На гэтай стадыі кошт долевага будаўніцтва для спажыўца — самы танны. Калі будзе пабудавана палова дома, то кошт кватэры па такім дагаворы ўзрасце ўжо на 10 працэнтаў. Розніца кошту будаўніцтва на стадыі катлавана і па жыллі ў цалкам пабудаваным доме складае ўжо 20 працэнтаў.

Самыя танныя кватэры па лініі долевага будаўніцтва ў стадыі катлавана прапануюцца па дамах у раёне Чыжоўкі. Там у дамах панэльнага выканання квадратны метр прапануецца ад 900 долараў. Жыллёвы "квадрат" у падобных панэльных дамах ужо ў раёне Каменнай Горкі каштуе каля 950—1000 долараў. Сярэдні кошт квадратнага метра жылля ў каркасных дамах на стадыі катлавана складае 1100—1200 долараў. Прысутнічае ў Мінску і сапраўды дарагое камерцыйнае будаўніцтва. Так, у цэнтры, каля Траецкага прадмесця, пры будаўніцтве новага дома квадратны метр будучага жылля прапануецца кліентам прыкладна за 3 тысячы долараў.

"Далёўка" — пад двайным кантролем

Што лепш — будавацца танней і рызыкаваць або купляць кватэру на другасным рынку крыху даражэй? Мікалай Прасталупаў лічыць, што на гэтае пытанне нельга адказаць адназначна. Пры будаўніцтве квадратны метр каштуе танней, аднак вакол новабудоўлі часам не хапае сацыяльнай інфраструктуры. Якасць жылля ў новых дамах лепшая, чым у старых, але на другасным рынку ёсць кватэры маленькіх памераў, таму і каштуюць яны нядорага. Ёсць тут і яшчэ адзін нюанс. Пры будаўніцтве камерцыйнага жылля новы гаспадар атрымлівае кватэру без аздаблення. А каб прывесці такое жыллё да ладу, трэба дадаткова адшукаць яшчэ "чамадан" грошай.

Некалькі слоў пра рызыку пры будаўніцтве камерцыйнага жылля. Нейкая доля рызыкі застаецца. Паводле слоў спадара Прасталупава, крызіс у Еўропе не скончыўся, ды і ў нас эканамічная сітуацыя складаная. Месцамі не вытрымліваюцца тэрміны здачы ў эксплуатацыю жылых дамоў, што можа выклікаць праблемы. Гэта так, але... Сур'ёзныя агенцтвы нерухомасці мінімізуюць такія рызыкі, бо супрацоўнічаюць толькі з вядомымі і праверанымі будаўнічымі кампаніямі. Акрамя таго, цяпер дагаворы аб долевым будаўніцтве абавязкова рэгіструюцца ў мясцовых адміністрацыях горада. Такім чынам, дзейнасць арганізатараў будаўніцтва кантралюецца мясцовымі ўладамі. А са свайго боку агенцтвы нерухомасці адсочваюць выкананне графіка будаўніча-мантажных работ тых забудоўшчыкаў, з якімі яны супрацоўнічаюць.

Да лістапада рынак жылля застанецца стабільным

Днямі сярод кліентаў агенцтваў нерухомасці пачалі гуляць чуткі, што пасля выбараў у парламент у жыллёвай сферы могуць быць сур'ёзныя змены.

Мікалай Прасталупаў адзначыў, што зараз на другасным рынку жылля сталіцы трымаюцца стабільныя кошты на мінімальным узроўні. Нічога радыкальнага з гэтымі коштамі не адбудзецца дакладна да лістапада, а па доўгатэрміновых прагнозах — і да Новага года.

Не выключае наш эксперт магчымасці адбыцця фінансава-эканамічных падзей у лістападзе—снежні, якія могуць быць звязаны з валютным рынкам. А ўжо гэта можа апасродкавана паўплываць на жыллёвы сектар. Змены на валютным рынку мацней за ўсё могуць ударыць па долевым будаўніцтве, дзе кошт квадратнага метра кватэры вызначаецца ў фіксаваных сумах менавіта ў айчыннай валюце. Так ужо было летась, калі долевае будаўніцтва на пэўны час для часткі кліентаў істотна патаннела ў доларавым эквіваленце.

На другасны рынак сталічнага жылля змена каціровак валют амаль не паўплывае. Цэны тут заўсёды вызначаліся ў доларах. Існуюць іншыя фактары. Нашага эксперта больш турбуюць заявы кіраўніцтва Мінска аб неабходным зніжэнні аб'ёмаў жыллёвага будаўніцтва ў сталіцы. Толькі перспектыва нейкага дэфіцыту жылля ў горадзе можа выклікаць павышаны попыт на кватэры другаснага рынку. Калі гэта адбудзецца, то эксперты не выключаюць, што ўжо праз год мінская жыллёвая нерухомасць пачне ўпэўнена даражэць.

Сяргей КУРКАЧ

  Прадаецца кватэра за 2 млн USD

У інфармацыйным каталогу выдання "Нерухомасць Беларусі" існуе асобная табліца нестандартных прапаноў.

У гэтай табліцы багатым кліентам прапануюцца, бадай, самыя дарагія кватэры Мінска. Сярод аднапакаёвак прысутнічае маленькая кватэра па К. Маркса, 11, агульнай плошчай усяго 33,7 кв. м, якую прадаюць за 99 тысяч долараў. Гэта жылое памяшканне знаходзіцца на другім паверсе трохпавярховага дома, дзе суперрамонт, мэбля і бытавая тэхніка. Квадратны метр у такой кватэры каштуе каля 3 тысяч долараў. Самая дарагая двухпакаёўка мае прапіску па Маркса, 39, на трэцім паверсе пяціпавярхоўкі. Кватэра агульнай плошчай 57 кв. м прадаецца ўжо за 247 тысяч долараў, квадратны метр у ёй каштуе 4,3 тысячы долараў. Сярод трохпакаёвых кватэр у гэтай табліцы — жыллё па вуліцы Піянерская, 9. Там жылое памяшканне агульнай плошчай 124,2 кв. м каштуе 450 тысяч долараў.

У гэтай табліцы багатым кліентам прапануюцца, бадай, самыя дарагія кватэры Мінска. Сярод аднапакаёвак прысутнічае маленькая кватэра па К. Маркса, 11, агульнай плошчай усяго 33,7 кв. м, якую прадаюць за 99 тысяч долараў. Гэта жылое памяшканне знаходзіцца на другім паверсе трохпавярховага дома, дзе суперрамонт, мэбля і бытавая тэхніка. Квадратны метр у такой кватэры каштуе каля 3 тысяч долараў. Самая дарагая двухпакаёўка мае прапіску па Маркса, 39, на трэцім паверсе пяціпавярхоўкі. Кватэра агульнай плошчай 57 кв. м прадаецца ўжо за 247 тысяч долараў, квадратны метр у ёй каштуе 4,3 тысячы долараў. Сярод трохпакаёвых кватэр у гэтай табліцы — жыллё па вуліцы Піянерская, 9. Там жылое памяшканне агульнай плошчай 124,2 кв. м каштуе 450 тысяч долараў.

А вось лідарам у сталіцы з'яўляецца пяціпакаёвая кватэра ў доме па зав. Вайсковы, 5. Кватэра агульнай плошчай 300 квадратных метраў прапануецца VІP-пакупнікам ажно за 2,1 млн долараў.

Сяргей ПАЛІНІН.

Теги: Курсы валют