Новая земля

Источник материала:

СЮЛЬЖИНА Аэлита

Сколько стоит участок

В конечном итоге все приобретает реальную цену — такова особенность рыночной экономики. Еще пару лет назад задумывались ли мы, сколько стоит земля под нашими ногами? Сегодня этот вопрос уже не праздный, а в будущем обещает немало открытий.

Новое измерение

Знаете ли вы, например, что с 1 января практически приостановлена приватизация участков, выделенных под дачи, садоводство, ведение подсобного хозяйства и строительство жилья? Исключение — нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Им земли для строительства дома передаются в собственность по специальной льготной стоимости. А вот старые нормативные цены, по которым с 1993 года можно было приобрести надел, больше не действуют. И не придется объяснять почему, если я просто назову ориентировочную среднюю нормативную стоимость квадратного метра минской земли: теоретически владелец мог выкупить его у государства в собственность по 2 доллара. Местному исполкому разрешено было лишь удваивать ставки. Но все равно 2,4 тысячи долларов за 6 соток — разве это реальная цена даже для сотен квадратных метров на самой удаленной окраине города? В пригородах крупных промышленных центров можно было разжиться недвижимостью за сотню–другую «зеленых», а в глубинке — и вовсе за несколько десятков у.е.

Такой порядок, просуществовавший 14 лет (с момента принятия Закона «О праве собственности на землю»), себя изжил. Впрочем, большая часть землевладельцев оказалась крайне инертна и возможность выкупить участочек по дешевке не использовала. Из 905,3 тысячи гектаров сельхозугодий, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания дома или садоводства, в частную собственность переданы лишь 72 тысячи гектаров, или 8 процентов.

Вялый «спрос» обусловлен тем, что нынче нет никакой разницы, собственная у тебя земля под домом или государственная. Участки передаются в пожизненное наследуемое владение. Захочешь продать строение — землица все равно пойдет бесплатным к нему «приложением». И какой, скажите, резон тратиться? Тем более что с 1 января право собственности на земельные наделы (кроме садоводческих и предназначенных для ведения подсобного хозяйства) существенно ограничено: их нельзя продать, не построив жилище. И решение земельных споров собственников — прерогатива суда. Но суд — это опять–таки денежные траты. А коль участок государственный, то в судьи можно совершенно бесплатно призвать исполком. Удобно.

Кодекс рассудит

Где–то к концу года, после принятия нового Кодекса о земле (а может быть, и раньше) выкуп участков в собственность будет возобновлен. В проекте — два варианта: передача недвижимости в частные руки по кадастровой стоимости и по льготной. Первая максимально близка к рыночной, вторая — пятикратная ставка земельного налога. Для Минска в 2007–м, например, это 30 миллионов рублей за гектар или 30 тысяч рублей за сотку. Но выкупить землю у государства за такую сумму смогут только нуждающиеся в улучшении жилищных условий и те, кто владел участком до 16 июня 1993 года.

Так что теперь следует десять раз подумать, прежде чем писать заявление о приватизации участочка. В крупных городах кадастровые цены «кусаются». За 6 соток в престижном районе сельхозпоселка в Минске исполком запросит 25 тысяч долларов в эквиваленте. А вот в удаленной бесперспективной деревушке, куда автолавка приезжает два раза в неделю, кусок земли обойдется в несколько центов.

— Подходы к оценке земли существенно изменились, — подчеркивает Александр Долженков, начальник управления учета земель и оценки недвижимости Госкомитета по имуществу. — Нормативная стоимость зависела от плодородия почвы, местоположения участка и была единая на весь город, регион. При определении кадастровой учитываются сведения о сделках купли–продажи, близость к городу или центру населенного пункта, качество дорог, социальная инфраструктура, наличие централизованных коммуникаций. И все равно не можем угнаться за рынком. В прошлом году, например, Национальное кадастровое агентство пересмотрело цены земельных наделов Минского района, после чего они подорожали в 4 — 5 раз.

Почему? Так увеличилась стоимость земли под Минском с 2002 года — с момента предыдущей кадастровой оценки. И теперь в Боровлянах квадратный метр площадки под коттедж стоит от 2,5 до 39 долларов (кстати, здесь самые дорогие пригородные территории), в Ждановичах — 1,6 — 36,5...

Эстафету переоценки от Минского района перенял Мингорисполком. Заказ на выполнение работы в Национальное кадастровое агентство уже поступил, новая стоимость столичных владений будет известна к середине года и, по мнению специалистов, может увеличиться как минимум вдвое. Остальные регионы пока, похоже, собирают деньги. Услуга платная, но актуальная. Земли малых и средних городов, например, оценивались в 2004 году, садовых товариществ — годом позже. Но жизнь слишком быстро меняет шкалу денежных измерений.

Зачем нам нужен такой кадастр?

Но какое, право, дело мне до того, что участочек под многоэтажкой в Уручье, где живу, оценивается в 300 с лишним «зеленых», а у подруги на Немиге — вдвое дороже? Я и без того знаю, что ее квартира дороже моей, но не в два раза — точно. После принятия Кодекса о земле по новым кадастровым ценам участки будут отдавать в собственность или выставлять на торги на аукционах. Однако касается это в основном очень небольшой категории состоятельных граждан. Какое практическое значение имеет кадастровая цена, так сказать, для массового землепользователя? Это — налоги.

По словам Александра Долженкова, к 2011 году налог на землю планируют сделать не фиксированным, как сейчас, а плавающим — в зависимости от кадастровой стоимости земли. Вот тогда гражданам страны станет далеко небезразлично, 200 или 100 долларов стоит квадратный метр площади под их домами. Ведь земельный налог начисляют и домо–, и квартировладельцам.

— Пугаться не стоит, — успокаивает Георгий Кузнецов, председатель Госкомитета по имуществу, — мы будем исходить из существующих ставок налога. Однако гражданам нужно готовиться к тому, что в пределах одного города, района ставки налога будут отличаться в 2 — 3 раза. Логика такова: участок в труднодоступном, непрестижном месте — дешевле и наоборот.

Кстати

Недавно Минфин России выдвинул идею взимать налог на недвижимость в зависимости от ее рыночной стоимости. Таким образом россияне хотят сбить рост цен на квартирном рынке. Некоторые отечественные СМИ тут же поспешили провести аналогию, мол, белорусское законодательство активно унифицируется с российским и нам не избежать того же. Однако специалисты Госкомитета по имуществу высказывают большие сомнения по этому поводу. Услуги по оценке недвижимости платные. Сегодня их по собственному желанию может заказать каждый гражданин. Но на то, чтобы сделать рыночную оценку квартир в масштабах страны, понадобятся суммы куда большие (причем бюджетные), чем эффект, который возможно получить.

Фото Артура ПРУПАСА, "СБ".