СНАЧАЛА ЗЕМЛЯ, А ДЕНЬГИ НАЙДУТСЯ

Источник материала:

Сначала земля, а деньги найдутся
 

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20080128.4/080231511

После вступления в действие летом 2006г. указа N396 крупные девелоперы нашли возможность строить жилье без привлечения средств дольщиков. Однако, по их мнению, ключ к возобновлению масштабного долевого строительства лежит не столько в финансовой плоскости, сколько в сфере земельных отношений. Об этом корреспондент «БелГазеты» беседовала с руководителем одной из строительных компаний, пожелавшим остаться неназванным.

- Когда президент потребовал от правительства найти пути возобновления долевого строительства, застройщики вздохнули с облегчением?

- На самом деле в тех ограничениях, которые были приняты полтора года назад, я не вижу большой угрозы для инвестиционного климата. В первую очередь указ создал барьеры для входа на этот рынок. При строительстве жилья у нас нужно иметь в виду два аспекта - где взять деньги и где найти землю.

С одной стороны, мелкие фирмы, которым нечем обеспечить исполнение своих обязательств, оказались не у дел. И это очевидный положительный результат действия указа. А компании с хорошим балансом и репутацией в состоянии наладить работу с банками, чтобы строить объекты.

- Но ведь собственные деньги или деньги банков дороже, чем деньги дольщиков. Это автоматически означает увеличение затрат при строительстве.

- Цену реализации жилья все равно определяет рынок. Увеличение себестоимости ведет к тому, что инвестор меньше заработает, но крупные девелоперы к этому готовы. Хотя, безусловно, это определяется стратегией компании. Если фирма, что называется, рванула на перегретый рынок в надежде быстро и много заработать, а потом уйти, такую компанию нынешнее состояние дел вряд ли удовлетворит. Но если компания приходит на этот рынок надолго, она готова зарабатывать ту же прибыль на больших объемах.

- Как вам предложенная норма, по которой половину от построенного жилья застройщик должен продавать нуждающимся с 5-процентной прибылью?

- Из очевидного: мы опять получим жилье, где живут люди разных социальных слоев. Сейчас мы наблюдаем естественную сепарацию рынка, когда люди с более высоким социальным и культурным уровнем выбирают себе в соседи людей такого же уровня. А тут у нас в одном доме будут жить, образно говоря, олигарх и уборщица.

Также неясно, как будет распределяться социальное жилье. Но больше всего нас как застройщиков интересует вопрос: как люди, которые получат жилье по социальным программам, будут финансировать его строительство?

- Через льготные кредиты банков…

- Предоставление кредита всегда предусматривает внесение гражданами части собственных средств. И как быть, если у такого дольщика возникнут проблемы с собственными средствами? Ведь застройщик несет ответственность по срокам ввода объекта, по своевременному финансированию.

Думаю, что стоило бы предложить соответствующие механизмы обеспечения бесперебойного финансирования со стороны всех дольщиков, причем можно не изобретать собственные, а перенять имеющийся опыт. Например, правительство Москвы выкупает социальное жилье у застройщиков по договорной цене, а потом продает нуждающимся по льготной цене.

- Несмотря на сложности, очевидно, что долевое строительство необходимо реанимировать, ведь после выхода указа этот рынок был практически заморожен, что сразу сказалось на ценах на квартиры.

- Здесь сошлось несколько факторов, которые в совокупности повлияли на то, что долевое строительство временно остановилось. С одной стороны, инвесторам перекрыли возможность получать бесплатные деньги дольщиков, но к этому времени в городе закончились подготовленные под застройку участки. Если бы указ был принят несколько раньше, когда участки еще выделялись, он прошел бы менее болезненно.

Основная проблема не в том, что инвесторам запретили привлекать дольщиков, а в том, что инвесторам негде строить, им просто стало тесно. Даже если сейчас государство еще больше «зажмет гайки» по долевому строительству, но решит проблему по предоставлению земельных участков, через год мы увидим, как рынок начнет наполняться объектами.

- Но ведь и эта проблема уже решена: в конце прошлого года принят указ по предоставлению участков под коммерческую застройку через аукционы?

- Эти документы во многом расставили точки над «i», но еще возникают проблемы с их применением на практике.

Проблема гораздо более важная и глубокая, поскольку затрагивает вопросы с собственностью на землю, режимом предоставления земельных участков, со стоимостью земли.

На аукционах, которые проходили, были представлены градостроительные паспорта участков. Но для инвесторов этого недостаточно. Девелоперский процесс в городе требует глубокой проработки. Даже в странах с частной собственностью на землю, где правила продажи и покупки земли давно и четко определены, этот процесс очень непрост. Там, если инвестор желает купить землю под строительство, сначала происходит общественное обсуждение: власти собирают мнения «за» и «против», анализируют их и принимают решения. Если решение положительное, проводится аукцион по продаже земли. Не права аренды, как сейчас в Беларуси, а земли в собственность. Но при этом инвестор облагается множеством ограничений по использованию земли: нельзя купить участок в центре Нью-Йорка и запросто построить там теннисный корт.

- Разве у нас не так?

- Подготовка участков к аукционам в Беларуси еще не проработана. По-хорошему, кто-то (инвестор или местные власти) должен выступить инициатором застройки конкретного участка. Если это будет инвестор, то, прежде чем участок будет выставлен на аукцион, он должен провести проработку участка, затратить на это время, деньги, сформировать идею и составить бизнес-план. А потом подать прошение в горисполком с разрешением на строительство. Горисполком рассмотрит это прошение и выдвинет участок на аукцион. Получается, остальные участники аукциона получают возможность поглотить чужую идею.

Но даже если инвестор благополучно приобретет на аукционе право на аренду «своего» участка, сложности не заканчиваются. В Беларуси приобретенное на аукционе право аренды земли предусматривает начало строительства в течение 6 месяцев после предоставления участка. А сам участок предоставляется после прохождения огромного числа согласований с различными службами, на что уходит несколько лет. Эти согласования необходимы, ведь объект вписывается в существующую среду, но по окончании может получиться так, что он там объективно не может быть построен. В результате инвестор может оказаться с кучей макулатуры на руках и невозможностью построить запланированный объект на арендованном участке.

Все зарубежные инвесторы, приезжающие в Беларусь, первым делом интересуются статусом земли. Аренда на 30-50 лет? А если вам не продлят договор аренды? Земельный участок сопровождает объект недвижимости, ресурс которого больше 50 лет. В течение полувека объект может быть перепродан несколько раз, и каждый раз его ликвидность снижается именно потому, что срок аренды сокращается.

- Выходит, не с того конца решается вопрос с долевым строительством?

- Разработка простой и прозрачной процедуры предоставления инвестору участка для строительства - отправная точка решения проблемы обеспечения населения жильем. Если документ будет принят в том виде, в каком он анонсирован, - жилье для очередников с 5-процентной прибылью, то инвестор все равно должен начинать свою деятельность с получения земельного участка. Но даже если у инвестора есть деньги и он может строить жилье без привлечения средств дольщиков и продавать готовое, изначально ему нужна земля.