У чаканнi ўпаўнаважаннага

Источник материала:

Чаму жыхары не спяшаюцца аб’ядноўвацца ў таварыствы?

Для многiх з нас тэрмiн "сумеснае домаўладанне" дасюль застаецца нечым незразумелым. Гэтае словазлучэнне — айчынная калька з замежнага "кандамiнiума" (ад лацiнскага соn — сумесна, dоminium — уладанне). Здаецца, усё справядлiва: кожнаму жыхару павiнна належаць не толькi ўласна яго кватэра, але i адпаведная частка ў агульных элементах будынка. Аднак сусветны вопыт, якi за многiя дзесяцiгоддзi на справе даказаў сваю эфектыўнасць, на жаль, з вялiкiмi цяжкасцямi прыжываецца ў Беларусi.

Для многiх з нас тэрмiн "сумеснае домаўладанне" дасюль застаецца нечым незразумелым. Гэтае словазлучэнне — айчынная калька з замежнага "кандамiнiума" (ад лацiнскага соn — сумесна, dоminium — уладанне). Здаецца, усё справядлiва: кожнаму жыхару павiнна належаць не толькi ўласна яго кватэра, але i адпаведная частка ў агульных элементах будынка. Аднак сусветны вопыт, якi за многiя дзесяцiгоддзi на справе даказаў сваю эфектыўнасць, на жаль, з вялiкiмi цяжкасцямi прыжываецца ў Беларусi.

"Хаўс-майстар" з дастаўкай

Перспектыўны кандамiнiум атрымаў шырокае распаўсюджанне ў Францыi, Іспанii, Вялiкабрытанii, Польшчы. У ЗША такая форма ўласнасцi на нерухомасць i ўвогуле атаясамлiваецца з паняццямi "дом", "жыллё". Кожны восьмы амерыканец з’яўляецца ўдзельнiкам грамадскiх жыллёвых асацыяцый, амаль палова з iх — кандамiнiумы. Яны складаюць 15 працэнтаў жылфонду ў Фларыдзе, 10 — у Вашынгтоне i больш чым пятую частку на Гаваях. Увогуле ў ЗША зарэгiстравана некалькi сотняў тысяч асацыяцый уласнiкаў, членамi якiх з’яўляюцца больш чым 30 мiльёнаў чалавек.

Цiкавы вопыт кiравання жыллёвай гаспадаркай напрацаваны ў Германii. Да прыкладу, таварыству ўласнiкаў жылля ў горадзе Хацiнгене налета спаўняецца 110 гадоў! У яго ўласнасцi знаходзiцца амаль 5 тысяч кватэр, а таксама будынкi сацыяльнай сферы i гандлю. Акрамя работ па ўтрыманню ўласнага жыллёвага фонду па спецыяльных дагаворах таварыства выконвае тэхнiчнае абслугоўванне яшчэ 800 кватэр. Таксама адзiн з асноўных вiдаў дзейнасцi — купля зямлi з наступнай яе забудовай. Пасля частка ўзведзенага прадаецца для кампенсацыi затрат. Штат таварыства складае 80 (!) чалавек, 20 з якiх выдзелены ў асобны ўчастак, якi займаецца санiтарным утрыманнем тэрыторый.

У Штэндальскiм жыллёва-будаўнiчым таварыстве 48 штатных супрацоўнiкаў. У асноўным гэта жанчыны, усе спецыялiсты мiнiмум з сярэдняй спецыяльнай адукацыяй i вялiкiм вопытам работы ў адпаведнай сферы. Цiкава, што ў кампанii iснуе аддзел па ўладжваннi канфлiктаў i рабоце са скаргамi жыхароў. Звычайна, усе спрэчныя пытаннi вырашаюцца на ўзроўнi так званых "хаўс-майстроў" (домаўправаў). Як правiла, разам з некалькiмi памочнiкамi яны абслугоўваюць каля паўтысячы кватэр. Займаюцца бягучым рамонтам жылля, выконваюць штодзённыя дробныя работы (якiя нявыгадна даручаць падрадчыкам). Для чаго ў кожным доме абсталяваны добрыя мiнi-майстэрнi. Арганiзавана пастаяннае дзяжурства "хаўс-майстроў", з якiмi жыхар можа звязацца ў любы час сутак на працягу ўсяго тыдня. У выпадку неабходнасцi чалавеку неадкладна акажуць дапамогу. Калi не справяцца ўласнымi сiламi, то тэрмiнова выклiчуць спецыялiзаваную падрадную арганiзацыю.

Па шляху развiцця кандамiнiумаў праводзiцца рэфармаванне жыллёвай сферы i ў шэрагу постсавецкiх дзяржаў. У прыватнасцi, амаль увесь жылфонд аб’яднаны ў таварыствы ўласнiкаў у Малдове, Казахстане, Узбекiстане. Адпаведныя змяненнi адбываюцца ў Прыбалтыцы i Украiне. У Расii часовае палажэнне аб кандамiнiуме было зацверджана яшчэ напрыканцы 1993 года. Праз пэўны час таварыствы ўласнiкаў жылля былi зарэгiстраваныя ў многiх адмiнiстрацыйных тэрыторыях РФ.

У Беларусi Закон "Аб сумесным домаўладаннi" ўступiў у сiлу больш чым дзесяць гадоў таму — 22 студзеня 1998 г. Аднак першыя "парасткi" пачалi з’яўляцца яшчэ раней — у 1997-м у Брэсце налiчвалася 4 таварыствы ўласнiкаў жылля, адпаведныя гарадскiя палажэннi былi прыняты яшчэ ў шэрагу рэгiёнаў. Тады ж да арганiзацыi новай формы кiравання нерухомасцю падключылася i сталiца — першых "таварышаў" зарэгiстравалi ў Маскоўскiм раёне. Як растлумачылi ў галоўным вытворчым упраўленнi "Мiнская гарадская жыллёвая гаспадарка", пасля прыватызацыi жылога з’явiлiся розныя формы ўласнасцi: акрамя дзяржаўнай яшчэ i прыватная (у асобных будынках — толькi прыватная). Таму i ўнiкла неабходнасць прывесцi ў адпаведнасць з рэальнай сiтуацыяй сiстэму кiравання.

Актыўная прыватызацыя запатрабавала стварэння адпаведнага прававога поля. Такiм чынам i з’явiўся адпаведны закон. Сумеснае домаўладанне, як вынiкае з дакумента, адразу ўзнiкае са з’яўленнем права ўласнасцi ў некалькiх жыхароў. Атрымлiваецца, што ў дамах пасля правядзення прыватызацыi, аўтаматычна "прапiсвалiся" два вiды ўласнасцi. I гэтая акалiчнасць не супадала з той сiстэмай кiравання жылфондам, якая склалася на працягу многiх дзесяцiгоддзяў. Заканадаўствам была вызначана пэўная доля ў агульных элементах дома, якая належала кожнаму ўласнiку. Гэтая велiчыня вылiчваецца прапарцыянальна плошчы канкрэтнай кватэры. Як заўважае старшыня сталiчнай асацыяцыi па каардынацыi дзейнасцi таварыстваў уласнiкаў жылля Эдуард Латушка, цяпер аб’ект нерухомасцi стаў крынiцай даходу. Таму ўласнiкi павiнны быць напрамую зацiкаўленыя ў прадаўжэннi тэрмiнаў эксплуатацыi жылога дома. Паколькi ад фактычнага перыяду залежыць рэальны кошт аб’екта. Па адпаведных нормах "працягласць жыцця" будынка можа вагацца ў межах ад 15 да 150 гадоў. Як бачым, разбежка даволi вялiкая.

У адпаведнасцi з заканадаўствам жыхары ўдзельнiчаюць у фiнансаваннi затрат па ўтрыманню дома. Каб належным чынам арганiзаваць гэтую надзённую справу, ствараецца таварыства ўласнiкаў жылля. Звычайна для кiравання адным альбо некалькiмi будынкамi (дарэчы, апошняя форма атрымала больш шырокае распаўсюджанне — да слова, далёка не заўсёды апраўданы крок). Прапiсана, што таварыства з’яўляецца некамерцыйнай арганiзацыяй — гэта юрыдычная асоба, якая не мае ў якасцi асноўнай мэты сваёй дзейнасцi атрыманне прыбытку i не размяркоўвае "навар" памiж сваiмi ўдзельнiкамi. Галоўная задача "таварышаў" — эфектыўная эксплуатацыя будынка.

Дзейнiчае арганiзацыя на падставе свайго статуту. Органамi кiравання з’яўляюцца агульны сход i праўленне таварыства альбо яго старшыня (якога i выбiраюць на сходзе).

На працягу апошняга дзесяцiгоддзя (калi развiвалася новая мадэль кiравання жылфондам) створана пэўная структура адпаведных устаноў. Як паведамiлi ў аддзеле па эксплуатацыi жыллёвага фонду, арганiзацыi i правядзенню жыллёвай рэформы ўпраўлення жыллёвай гаспадаркi Мiнiстэрства жыллёва-камунальнай гаспадаркi, паводле апошнiх даных, у Беларусi зарэгiстраваны 648 таварыстваў уласнiкаў жылля. Большая iх частка (каля 270) працуюць у сталiцы, у Брэсцкай вобласцi — 21, Вiцебскай — 112, Гомельскай — 61, Гродзенскай — 98, Мiнскай — 46, Магiлёўскай — 31. У рэгiёнах за апошнi год колькасць "таварышаў" узрасла нязначна. Да прыкладу, на Брэстчыне i Мiншчыне i ўвогуле не з’явiлася нiводнай такой арганiзацыi. Выключэнне з правiлаў — сталiца. Як заўважылi ў аддзеле рэфармавання галоўнага вытворчага ўпраўлення "Мiнская гарадская жыллёвая гаспадарка", у Мiнску штомесяц ствараецца па 5—7 таварыстваў уласнiкаў жылля.

З iншага боку, цi з’яўляецца iх арганiзацыя абавязковай справай? Як вынiкае з адпаведнага закона, рашэнне аб выбары спосабу кiравання нерухомай маёмасцю павiнна быць прынятае на працягу шасцi месяцаў з моманту ўзнiкнення сумеснага домаўладання. На новабудоўлях такi крок ажыццяўляецца "аўтаматам". Дарэчы, менавiта за кошт дамоў, якiя ўводзяцца ў эксплуатацыю, i адбываецца асноўны рост колькасцi таварыстваў уласнiкаў жылля. А ўвогуле пасля "першай хвалi" стварэння "таварышаў" настаў самы сапраўдны "штыль". У сэнсе — актыўнасцi з боку жыхароў практычна нiякай. I такую пазiцыю можна зразумець. Цi не адно з асноўных пытанняў, якое ўзнiкае ў людзей падчас выбару спосабу кiравання домам, — тэхнiчны стан жылфонду. У першую чаргу гэта датычыцца будынкаў "ва ўзросце". Нягледзячы на тое, што апошнiм часам значна ўзраслi тэмпы правядзення капiтальнага рамонту дамоў, знос айчыннага жылфонду застаецца досыць высокiм.

З пачатку наступнага года ўсiм жыхарам неабходна вызначыцца наконт спосабу кiравання жыллём. Там, дзе грамадзяне не здолеюць зрабiць свой выбар, выканкамы прызначаюць упаўнаважаную асобу, якая павiнна арганiзаваць гэты працэс. Адпаведная работа ўжо зараз праводзiцца ў сталiцы. Упаўнаважанымi ў Мiнску прызначаны жыллёвыя рамонтна-эксплуатацыйныя аб’яднаннi (iх па адным у кожным раёне, а ў Фрунзенскiм — два). ЖРЭА праводзяць спецыяльныя сходы грамадзян, аднак, як адзначылi ў аддзеле рэфармавання галоўнага вытворчага ўпраўлення "Мiнская гарадская жыллёвая гаспадарка", нiводнага (!) таварыства такiм чынам яшчэ не было створана. Мiж тым, згодна з планамi, гэтая работа павiнна быць завершана на працягу блiжэйшых некалькiх месяцаў.

Варта прызнаць неаспрэчны факт: дасюль пэўная частка таварыстваў уласнiкаў жылля працуюць неэфектыўна. Не дзiўна, што яны ўяўляюцца жыхарам своеасаблiвай адмiнiстрацыйнай "надбудовай", такiм пасрэднiкам памiж iмi i той жа жыллёва-эксплуатацыйнай службай. Таму ўласнiкi жылля i не спяшаюцца аб’ядноўвацца ў таварыствы. А як быць жыхарам новабудоўляў, дзе ўсё ж ствараюцца структуры па кiраванню нерухомай маёмасцю? Пасля рэгiстрацыi таварыства ўзнiкае пытанне наконт арганiзацыi абслугоўвання жылля. Варыянтаў тут шмат. Але ў шэрагу выпадкаў "таварышы" ўсё ж аддаюць перавагу "самаабслугоўванню" — неабходныя работы выконвае нехта з жыхароў альбо патрэбныя спецыялiсты наймаюцца па працоўнаму дагавору. Мiнiмальны "набор" звычайна складаецца з электрыка, сантэхнiка i дворнiка. Таксама пажадана мець добрага спецыялiста, якi б добра разбiраўся ў аўтаматыцы. Неабходна такiм чынам наладзiць iнжынерныя сiстэмы, каб мiнiмiзаваць расход таго ж цяпла.

Знайсцi патрэбных людзей, адзначае старшыня аднаго са сталiчных таварыства ўласнiкаў жылля Iрына Плаўская, — сапраўдная праблема. Прычым гэта датычыцца як граматных спецыялiстаў, так i абслуговага персаналу. Аднак, перакананы старшыня яшчэ аднаго мiнскага таварыства Аляксандр Карпенка, у жыллёвай гаспадарцы ўсё досыць падрабязна рэгламентавана Таму важна дакладна ведаць заканадаўства, каб у поўнай меры карыстацца сваiмi правамi. Толькi ў такiм разе таварыства можа стаць паўнаважкай арганiзацыяй i заняць сваю нiшу на рынку абслугоўвання жылфонда.

Сяргей Чарамiсiн, старшыня таварыства ўласнiкаў жылля №20 — былы начальнiк сталiчнага ЖЭСа. Таму яго прыклад у пэўнай ступенi можна лiчыць паказальным. "Галоўнае, каб чалавек дакладна разбiраўся ў той справе, якой займаецца", — лiчыць Сяргей Дзмiтрыевiч. Перамену свайго працоўнага месца не лiчыць кардынальнай, паколькi службовыя абавязкi засталiся падобнымi. Толькi нагрузка паменшала — таварыства абслугоўвае каля 400 кватэр. Ды i жылфонд у добрым стане, паколькi дамы новыя, пакуль яшчэ знаходзяцца на гарантыi. Аднак ужо цяпер Чарамiсiн дабiўся таго, каб атрымлiваць дзяржаўную дапамогу — аформiлi ўсе неабходныя паперы i маюць датацыю. Вось што значыць чалавек на сваiм месцы. Праўда, такое становiшча далёка не ва ўсiх таварыствах.

Адчуваецца востры недахват у першую чаргу кiраўнiцкiх кадраў. Паколькi вiдавочна, што справы таварыства ўласнiкаў шмат у чым залежаць ад асобы старшынi. Попыт на iх надзвычай вялiкi, прафесiянальных "жыллёвых менеджараў" у Беларусi катастрафiчна мала. Таму нярэдка здараецца, што на адказныя пасады трапляюць i зусiм выпадковыя людзi. Пракантраляваць iх дзейнасць (напрыклад, калi ў склад таварыства ўваходзiць амаль дзесятак будынкаў) амаль немагчыма, бо нельга сабраць агульны сход з належнай колькасцю ўдзельнiкаў (каб прымаць важныя рашэннi). Так што ад рэальнага кiравання агульнай маёмасцю жыхары практычна адлучаны, атрымлiваючы ад таварыства рэгулярныя "жыроўкi" i зрэдку незразумелыя радкi лiчбаў са справаздачай аб выкананай рабоце. Няўжо ў такiм разе можна лiчыць таварыствы ўдалай спробай рэфармавання жыллёвай гаспадаркi? Напэўна, да вырашэння гэтай няпростай справы неабходна падыходзiць комплексна, каб стварыць умовы для развiцця рынкавых адносiнаў. Пакуль жа жыхары ў чаканнi ўпаўнаважанага...