«Некоторые берут кредит на 90% стоимости жилья». Что происходит на рынке квартир прямо сейчас?

Андрей говорит, что сейчас стало больше иногородних покупателей.

— Мы и раньше говорили, что покупателей из других городов было много — на уровне 19-20%, сейчас эта цифра подросла до 23%. Отчасти это связано с тем, что родители покупают квартиры детям-студентам. Здесь совмещаются два желания — и инвестировать деньги, и сделать это на благо детей. 

Давайте посчитаем. Если мы хотим арендовать самую бюджетную квартиру для студента, за год придется отдать от двух тысяч долларов —  это весьма приличная сумма, которую логично отдавать не впустую арендодателю, а, например, рассчитываясь за кредит, но уже собственной квартиры. 

Поэтому чаще всего в этом случае покупают недорогую однушку, делают косметический ремонт. Если ребенок уже поступил, то он переезжает в Минск и живет в своей квартире. Если поступать через год-два, на это время квартиру сдают в аренду и за это время окупается косметический ремонт.

Эта теория подтверждается тем, что начиная с конца весны мы видели рост количества обращений в наш отдел аренды, чтобы сдавать квартиру по доверенности. Человек живет, например, в Солигорске и сдает квартиру в Минске. 

Еще из особенностей, отмечает специалист, сейчас стали еще чаще покупать готовые к проживанию квартиры. 

— Интерес к квартирам со свежим косметическим ремонтом без дефектов, куда можно заехать сразу после покупки, мы наблюдали и раньше, но в первом и начале второго квартала таких квартир продавалось порядка 28-30%, а начиная с поздней весны эта цифра постоянно растет и сейчас, по итогам июля-августа, достигла более 40%. Это очень высокий показатель. 

На наш взгляд, это говорит о том, что люди не хотят ввязываться в ремонт и научились рационально подходить к покупке в ситуации ограниченных средств. Они понимают: лучше взять хорошую ухоженную квартиру немного дороже (обычно это плюс 200 долларов с «квадрата» в среднем), но в будущем сэкономить время и деньги на ремонт. 

Объясню, что я имею в виду, говоря о ситуации ограниченных средств. Продавцы могут сказать: так есть же кредиты. Безусловно, кредиты действительно выступают тем последним мостиком, который поддерживает высокую активность. Но давайте посмотрим на конкретные цифры. Год назад однушка за 45 тысяч долларов в переводе на белорусские рубли выходила около 117 тысяч, а по нынешнему курсу мы получим уже 144 тысячи белорусских рублей. Мы видим, что за год обезличенная однушка не в самом лучшем состоянии подорожала на 27 тысяч белорусских рублей

Суммы кредитов, которые берут покупатели, тоже выросли.

— По данным нашего сектора ипотечного кредитования, на покупку вторички в 2023 году в среднем берут порядка ста тысяч белорусских рублей, что эквивалентно приблизительно 30 тысячам долларов.  В 2022 году эта сумма была меньше — 65-70 тысяч белорусских рублей. По курсу доллара прошлого года это выходило около 23 тысяч долларов. 

- А что насчет цен?

— Несмотря на рекордные показатели по количеству сделок, за июль и август мы не видим никакого движения цен. А за период с начала года по реальным сделкам было +2%, но это можно отнести скорее к колебаниям, чем к тенденции.  

Средняя скидка, по наблюдениям Андрея, сейчас находится на уровне 4,1-4,2%. И вот что это значит.

— Минимум, до которого скидка опускалась, мы замечали в рекордном июне. Тогда показатель составил 3,5%. В стрессовые периоды эта цифра может достигать 8-9% - когда покупатели взволнованы и настаивают на скидке. Такое мы видели в марте 2022 года. В активное время (это и 2018 год, и лето 2023 года) скидка балансирует на уровне 3,7-4,2%. Это говорит о том, что сделки совершаются быстро, покупатели мало торгуются. Но это не значит, что они покупают прямо по предложенной стоимости - скорее в ситуации широкого предложения покупатели выбирают те варианты, которые им подходят по цене наиболее близко. 

А из-за большого предложения продавцы сами ориентируются на объективные цены и не завышают, как было в 2013-2014 годах.