Дольщица, изменившая допсоглашение, которое застройщик подписал не глядя, проиграла суд

Источник материала:

Дольщица Алевтина Дорофеева, подавшая в суд на застройщика, который не выполнил условий допсоглашения, суд проиграла. По допсоглашению, в которое женщина внесла изменения и которое застройщик подписал, он должен был выплатить дольщице штраф за просрочку ввода дома в размере 150 тысяч рублей. Встречный иск застройщика о признании договора ничтожным суд удовлетворил. Теперь Алевтина планирует обжаловать решение суда Московского района в Минском городском суде.

Напомним, договор на строительство квартиры на Сморговском тракте, 9 семья Алевтины и Егора с застройщиком «Белкоммунстроймонтаж» заключила в 2014 году. По нему сдать в эксплуатацию 15-этажку должны были 31 января 2015 года. Но сроки сдачи постоянно переносились. И жилую часть дома сдали лишь в конце декабря 2016 года.
После сдачи дома застройщик сделал контрольный замер квартир и в январе разослал всем дольщикам допсоглашения: в них была указана разница в метрах и сумма, которую дольщики должны были доплатить за свое жилье.

У Алевтины разница была небольшая, и с суммой доплаты она была согласна. Но сроки сдачи дома, которые были затянуты, ее возмутили, и она внесла изменения в допсоглашение: добавила пункт, согласно которому «застройщик за нарушение срока ввода в эксплуатацию жилого дома обязан уплатить дольщику штраф в размере 90% от цены объекта долевого строительства (т.е. квартиры. — Прим. TUT.BY) в течение пяти дней с даты получения требования дольщика». Квартира женщины трехкомнатная, обошлась в 166,9 тысячи рублей, и сумма штрафа оказалась немаленькой — 150 тысяч рублей.

В таком виде допсоглашение женщина со своей подписью отнесла в офис застройщика. Тот допсоглашение подписал. Но штраф выплачивать отказался, и женщина подала на компанию в суд.

Во время первого заседания адвокат застройщика Дмитрий Лаевский настаивал, что дольщица удалила из текста допсолгашения важный абзац про возмещение затрат застройщика, без которого допсоглашение не соответствует нормам. К тому же Алевтина, по словам адвоката, специально составила текст так, чтобы визуально он ничем не отличался от оригинала, чтобы застройщик не обратил внимания на изменения и подписал документ. Суд затребовал предоставить на следующее заседание еще ряд документов и назначил заседание на июнь.

«Дольщица воспользовалась нервной обстановкой в компании»

На второе заседание Алевтина и ее супруг Егор пришли с адвокатом.

— Если застройщик так серьезно подготовился, мы тоже не будем отставать, — объяснил Егор.

Во время заседания адвокат дольщицы Сергей Калиновский, посмотрев копии решения Мингорисполкома о переносе сроков строительства дома, которые предоставил в суд адвокат застройщика, обратил внимание на несколько обстоятельств.

— Во всех решениях Мингорисполкома о продлении сроков ввода дома в эксплуатацию содержится фраза, что «принятие настоящего решения не является основанием для изменения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства», — сказал Сергей Калиновский.

— Да, тем самым Мингорисполком подчеркивает, что сроки ввода в эксплуатацию, обязательства по вводу в эксплуатацию и обязательства застройщика перед дольщиками — это разные вещи, — ответил адвокат застройщика Дмитрий Лаевский.

Кроме копий решения Мингорисполкома о переносе сроков строительства дома адвокат застройщика просил приобщить к делу копию заявления в МВД нового директора «Белкоммунстроймонтажа», которая пришла на должность 2 февраля этого года, после чего и было подписано допсоглашение с Алевтиной. В заявлении говорилось, что предыдущий директор отказывался передавать документы, печать компании новому руководителю. По мнению адвоката, о нервной обстановке в компании дольщица знала и поэтому прислала свою версию допсоглашения именно в это время.

— Это отражает ту обстановку, которой воспользовалась Дорофеева при подписании этого допсоглашения с застройщиком, — заявил адвокат. — По заявлению начата проверка, которая не окончена до сих пор. Но эти заявления говорят исключительно об обстановке, которая была в компании на тот момент.

Адвокат дольщицы удивился. Мол, его подзащитная не могла знать о том, что происходило в компании.

— Я, конечно, восхищаюсь провидческим даром Дорофеевой, которая, зная о том, что на предприятии такие проблемы, заблаговременно подготовила соответствующие изменения и направила для заключения. Извините за ерничество, но как можно обвинять Дорофееву в том, что она воспользовалась ситуацией, когда она не могла по определению знать об этом 6 февраля 2017 года, когда было подано заявление в милицию. Договор был подписан раньше, и Дорофеева уже знала, что поменяется директор 2-го числа? — удивлялся адвокат дольщицы. — А если говорить о фактах, то по результатам заявления итогов проверки нет, написать можно все что угодно. Так что этот документ ни о чем, и против его приобщения его к делу возражаю. Все смотрели социальную рекламу про то, что договоры надо читать внимательно. И на добросовестного дольщика, который всего лишь предложил свою редакцию и посчитал, что его права нарушены таким образом, списывать свою неграмотность, невнимательность, безалаберность и, извините за такой молодежный термин, косячность — это не юридический аргумент, который может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Позже адвокат дольщицы, Калиновский, выступил с возражениями. Он заявил, что о несогласии или согласии застройщика с документом, не имеющим юридической силы, говорить вообще нельзя.

— Упоминаемое во встречном иске дополнительное соглашение, направленное дольщице застройщиком для подписания, не могло рассматриваться в качестве оферты, так как оно не было подписано со стороны застройщика. И уж тем более странным является высказанное в адрес дольщицы обвинение о производстве подмены части текста при полном воспроизведении внешнего вида документа. Подмена части текста — это и есть подмена документа, подменить можно то, что имеет хоть какое-то юридическое значение. Нам абсолютно непонятно, как можно подменить лист бумаги с текстом без подписи второй стороны, когда вторая сторона имеет возможность прочитать текст документа перед его подписанием и в случае несогласия отказаться от подписи. Проанализировав полученную от застройщика информацию, Дорофеева подготовила свою редакцию дополнительного соглашения, что самое главное — подписала его и выслала застройщику два экземпляра для рассмотрения и подписания. Направленное ею дополнительное соглашение полностью соответствовало всем требованиям, предъявляемым к акцепту, и у застройщика было право либо подписать ее оферту в неизменном виде, либо отказаться от подписания, либо направить ей новую, надлежащим образом оформленную оферту как в виде нового документа, так и в виде протокола разногласий к подготовленному дополнительному соглашению. О какой недобросовестности дольщицы или о каком злоупотреблении правом может говорить застройщик, когда никто не заставлял его подписывать дополнительное соглашение. По-детски звучит аргумент о подписании руководителем организации, осуществляющей строительство объекта ценой в миллионы долларов, документов «не глядя» в общей массе аналогичных соглашений с другими дольщиками. А где визирование документов со стороны бухгалтерской и юридической службы предприятия? Неудивительно, что при таком подходе к делу застройщик ввел объект в эксплуатацию почти на два года позже оговоренных сроков.

«Мама троих детей, филолог по образованию, наваяла документ как смогла»

Но после выступления у адвоката застройщика к дольщице остались вопросы.

— Почему вы в своем допсоглашении, которое принесли застройщику, штраф прописали только словами, а не цифрами? — спросил Дмитрий Лаевский.

— Потому что посчитали, что так можно сделать, — ответил адвокат дольщицы.

— А почему пункт условий о штрафе включили в середину пункта договора, который вопросы ответственности не регулирует?

— По правовой неграмотности. Включили, куда сочли правильным.

— Почему при этом исключили абзац о том, в какой сумме застройщик возмещает свои затраты? Вы говорили застройщику, что исключили этот абзац?

— Нет, не говорили. Можно мы на все вопросы ответим одинаково: мама троих детей, филолог по образованию, наваяла документ как смогла, — не выдержал адвокат дольщицы.

— Почему вы считаете, что заслужили большие штрафные санкции за просрочку, чем другие дольщики?

— Потому что мы два года жили на съемной квартире, — ответил адвокат Алевтины. — Не могли показать детям комнатку, которую они могли бы занимать.

Адвокат застройщика настаивал на том, что дольщица за счет невнимательности застройщика намеревалась обогатиться.

— Документ подписан, тем не менее. И мы должны его анализировать на предмет соответствия законодательству, — отметил Дмитрий Лаевский. — Но допсоглашение не соответствует требованиям законодательства. Абзац, который исключила из текста Дорофеева, обязателен в договоре. Как только мы его исключаем, условие о цене становится не соответствующим указу президента и типовому договору. Никто не говорит, что сроки строительства неважны. Это очень важно. Но ввод дома в эксплуатацию — не обязанность застройщика перед дольщиком. Это обязанность застройщика перед кем угодно: перед государством, контролирующими органами, органом, выдавшим разрешение на строительство, но только не перед дольщиком. Что, конечно, не отменяет обязанность застройщика передать квартиру в определенный срок дольщику. Поэтому и получилась такая ситуация: если бы Дорофеева иначе сформулировала этот пункт, нам было бы гораздо сложнее. Но сформулирован так, как есть: штраф установлен за тот факт, который не является обязательством застройщика перед дольщиком.

«В иске отказать, встречный иск признать»

Заседание суда продолжалось три дня. Во время итоговых прений адвокат дольщицы заявил, что застройщик признал условия допсоглашения, прописанные Алевтиной.

— Факт согласия ответчика с условиями допсоглашения подтверждается и тем обстоятельством, что ответчик принял совершенный Дорофеевой платеж по доплате за строительство, сделанный в рамках заключенного допсоглашения, а не вернул его в разумный срок с указанием о ненадлежащести платежа. Ответчик не представил ни одного доказательства того, что Дорофеева каким-либо образом когда-либо обманула застройщика или подменила какой-либо документ. Все ссылки на стандартизированность форм, публичность договора, вновь назначенного директора и некую тревожную обстановку, сложившуюся на предприятии, не имеют никакого значения применительно к рассматриваемому вопросу, — высказался адвокат дольщицы Сергей Калиновский.

Сторона ответчика была не столь кратка. Но адвокат настаивал, что целью дольщицы была не своевременность строительства ее квартиры, а личное обогащение за счет застройщика и причинение ему вреда. А свое несогласие с условиями допсоглашения дольщица должна была оформить в отдельный документ — протокол разногласий.

— Застройщик, не получив протокол разногласий, вправе был считать, что приняты его условия, и не подвергать детальной проверке текст, — сказал Дмитрий Лаевский. — Подписание текста, часть которого была втайне от застройщика подменена Дорофеевой, — ислючительно результат продуманного, целенаправленного и при этом неправомерного поведения Дорофеевой, а не результат договоренности сторон. Сам характер условия, возлагаемого на застройщика по «редакции Дорофеевой», не позволяет даже допустить, что застройщик мог принять такое условие. Исходя из претензии Дорофеевой от 25 января 2017 года застройщику предлагалось уплатить ей пеню в размере 35 861 рубль (то есть более 17 тысяч долларов, что превышает 10% от стоимости квартиры). А исходя из условий о штрафе — еще 90% от цены квартиры. То есть пеня и штраф составляли более 100% от цены квартиры, причем штраф якобы подлежал уплате в течение пяти дней. Очевидно, что нет ни одного аргумента в пользу того, что застройщик мог бы согласиться на такое. Даже расторжение договора с дольщиком было бы выгоднее. И никогда бы застройщик не согласился исключать из договора условие про возмещение своих затрат на строительство. А именно это сделала Дорофеева, когда подменяла текст.

После многочасовых заседаний суд принял решение отказать дольщице в ее иске, а встречный иск застройщика удовлетворить.

— Мы будем обжаловать решение суда в Минском городском суде, — решительно заявил Егор.