"За наш счет хотят погасить долги банкрота". Дольщики "Сквича" против повторной покупки площадей

Источник материала:

Многоэтажку скандально известного застройщика «Сквич» в Каменной Горке успели завершить до того, как руководство компании отправилось за решетку. Однако цокольный этаж, отведенный под торгово-административные помещения, до сих пор бесхозный. Дольщикам-предпринимателям, которые заплатили за строительство площадей под офисы и магазины в 2012 году, предложено купить квадратные метры еще раз с аукциона, чтобы обанкротившийся застройщик смог вернуть долги в бюджет и кредиторам. Но их такой вариант, естественно, не устраивает.

Громкое дело

Компания «Сквич» начала долевое строительство многоэтажного дома по улице Неманская, 80 в Минске в 2012 году. Со временем было выделено два пусковых комплекса объекта. В конце 2014 года был введен в эксплуатацию первый — жилая часть с инженерными сетями. В отношении второго, цокольного со встроенными помещениями офисного и торгового назначения, застройщик в 2015 году принял решение о консервации — у него закончились деньги. Но это решение не было зарегистрировано в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». А в 2016 году руководство «Сквича» отправилось за решетку. Второй пусковой комплекс так и остался недостроенным.

При этом цокольный этаж распродавался дольщикам-бизнесменам — причитающиеся суммы (от 80 до 300 тысяч долларов) были уплачены «Сквичу» в полном объеме еще на стадии котлована. Однако получить свои, хоть и недостроенные метры, предприниматели не могут.

— Мы поняли, что ситуация не разрешится, «Сквич» — банкрот, — рассказывали дольщики на встрече в редакции. — Поэтому мы готовы сами довести до ума свои площади, чтобы поскорее открыться и работать, ни на какую помощь от государства не претендуем.

В 2017 году дольщики обратились в суд Фрунзенского района Минска с иском о признании права собственности на строительные материалы, вложенные в объект и полностью ими оплаченные (не на помещения, так как они не зарегистрированы как объект недвижимости), и права на регистрацию помещений в БРТИ.

— Было принято 11 заочных решений об удовлетворении наших исков, решения вступили в силу, — говорит Игорь Станкевич, один из дольщиков. — На заседания судов никто из представителей застройщика не явился, никто не оспорил решения.

В июне 2017 года кредитор застройщика «Стройтрест № 7» обратился в экономически суд о признании «Сквич» банкротом. Назначенный антикризисный управляющий в декабре этого же года подал на отмену решений суда, мотивируя это тем, что судебные решения выносились без ответчика. Суд Фрунзенского района их отменил. При этом предоставленный законодательством срок для отмены заочного решения застройщиком был пропущен.

Управляющий направил письма дольщикам об одностороннем расторжении договора долевого строительства. Он отказался выполнять обязательства по строительству и передаче в собственность оплаченных объектов недвижимости. При этом на всех судах к дольщикам вопросов нет, все признают, что они выполнили свои обязательства.

— С этого момента нас пытаются перевести в кредиторы, — говорит Игорь Станкевич.

Банкрот по закону обязан распродать все свое имущество, чтобы расплатиться с кредиторами. Управляющий сейчас этим и занимается — все помещения второго пускового комплекса уже выставлялись на аукцион одним лотом. Желающих приобрести проблемные помещения не нашлось. Повторные торги с понижением назначены на 15 августа.

Кредиторы или дольщики?

Поэтому дольщики заинтересованы в исключении своих помещений из состава имущества должника и намерены доказать, что она принадлежит им.

— Нас вынуждают признать себя не собственниками помещений, а кредиторами, что автоматически лишает нас права претендовать на имущество, которое мы оплатили. Более того, мы не вернем вложенных денег, так как окажемся в конце очереди кредиторов. У «Сквича» около 16 миллионов рублей долгов, а активов — гораздо меньше, на всех не хватит.

Однако Экономический суд отказал в иске дольщиков о признании права собственности на строительные материалы.

— В суде нам задали вопрос, как мы можем определить, какие строительные материалы наши, — говорят дольщики. — Мы сделали экспертизу по каждому объекту и экспертная комиссия подтвердила, что строительные материалы приобретались на средства дольщиков и принадлежат нам. Но судья не принял это как аргумент.

Не подействовали и доводы, что продажа помещений с аукциона третьим лицам приведет к «двойным продажам», запрещенным Указом президента № 263 о долевом строительстве. Суд их не принял во внимание «как не относящиеся к рассматриваемому спору».

— К нам суды применяют закон о банкротстве. Но мы не кредиторы, мы дольщики и защищены Указом о долевом строительстве. Мы получили ответ из Национального центра исследований законодательства и права при Администрации президента, где четко прописано, что они не видят оснований для того, чтобы закон о банкротстве был выше президентского указа о долевом строительстве. Сейчас наши жалобы находятся на рассмотрении в Верховном суде.

Предложенные варианты

По словам дольщиков, им предлагают два варианта разрешения ситуации. Первый — им отдают эти помещения в качестве отступного, но с условием, что они станут кредиторами.

— Такой вариант не подходит, так как соглашение должно быть оформлено как мировое, — объясняет Роман Якута из адвокатского бюро «Принцепсконсалт», которое ведет дела дольщиков. — Соглашение должны быть подписано абсолютно всеми кредиторами банкрота. Если хоть один не подпишет, то соглашение не состоится. А его все и не подпишут, потому что многие кредиторы заинтересованы, чтобы спорные помещения продавались, а деньги были поделены.

Второй вариант для дольщиков — стать в очередь на возврат денег после продажи активов.

— Мы считаем, что при согласии стать кредиторами, мы должны получить долг вне очереди, поскольку обязательства у «Сквича» перед нами возникли после открытия конкурсного производства, — считают дольщики. — Но нам никто не объясняет, в какой очереди мы будем находится. Ситуация складывается сейчас так, что оплаченные нами помещения продадут, деньги получат кредиторы первой очереди, а до нас очередь не дойдет — денег не хватит.

«Такой прецедент уже был»

Ситуация, когда застройщик объявил о своем банкротстве, а дольщик объект долевого строительства получить не сможет, периодически повторяются. Закон «Об экономической несостоятельности и банкротстве» не содержит каких-либо особенностей при ликвидации застройщиков и обеспечении прав пострадавших дольщиков на незавершенные строительством объекты.

— Целесообразно было бы предусмотреть, что если объект не достроен, то погашение требований дольщиков может вестись путем передачи прав застройщика специально созданному жилищно-строительному кооперативу, — говорит Алла Господарик из адвокатского бюро «Принцепсконсалт». — Дальнейшее строительство будет финансироваться всеми участниками за счет собственных средств.

Стоит добавить, что судом Фрунзенского района г. Минска уже рассматривалось аналогичное дело по иску дольщиков скандально известного застройщика «Террастройинвест» об установлении факта приостановления строительства, признании права собственности на строительные материалы, признании права на консервацию незавершенного строительства. Суд признал за дольщиками исковые требования, они смогли зарегистрировать и достроить свои помещения.

«Речь идет о дополнительном внесении средств»

Артем Цуран, глава администрации Фрунзенского района прокомментировал REALTY.TUT.BY ситуацию с долгостроем.

Он объяснил, что сейчас оставшимся имуществом застройщика распоряжается антикризисный управляющий, назначенный Экономическим судом. Передавать площади дольщикам он не может, так как у компании «Сквич», находящейся в стадии ликвидации, перед бюджетом и другими субъектами хозяйствования существует задолженность. И эти долги будут погашаться за счет реализации активов компании. А так как у «Сквич» никакой другой собственности нет, погашение задолженности будет вестись от реализации этого объекта. Артем Цуран также пояснил, что у дольщиков нет зарегистрированной собственности, есть только факт оплаты по договору долевого строительства.

Единственный реальный путь выхода из ситуации — это продажа всего объекта юрлицу, которое создают собственники, и они совместно принимают решение, как будет производиться достройка.

— Речь идет о дополнительном внесении средств, но это единственный путь вернуть затраченные деньги с перспективой, что они начнут возвращаться после начала работы объекта, — заявил глава администрации.

Если же объект будет выкуплен с аукциона третьими лицами, каждый из дольщиков получит сумму, пропорционально затраченных средств. Но своих вложенных денег они уже не вернут в полном объеме. Тут надо принимать решение — или вступать в коллектив и достраивать, или частично вернуть вложенные деньги.

Теги: Минск