Минский вторичный рынок квартир теряет покупателей

28.08.2018 11:32 — Разное |

Размер текста:: A; A; A

Источник материала:

По итогам июля на вторичном рынке жилья Минска зафиксировано тревожное событие - количество проданных квартир опустилось ниже отметки в 900 сделок.

Чем вызвано нынешнее снижение спроса, какие последствия от него можно ожидать и будет ли оно прогрессировать с приходом осени?

"Последнее лето с таким низким количеством проданных квартир было в 2014 году, когда на фоне приближающейся волны очередного кризиса, покупатели уже не могли себе позволить приобрести квартиру по выросшим за 2013 год ценам, - рассказала заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости "Твоя столица" Светлана Куделко. - Однако, несмотря на кажущееся сходство, текущая ситуация имеет мало общего с падением спроса четырехлетней давности: текущим ценам еще далеко до уровня 2014 года, а ухудшения экономической ситуации в стране не предвидится".

Последние несколько лет были богаты на рекорды по количеству проданных на вторичном рынке Минска квартир: квартиры активно покупались и в период отпусков, и в месяцы ожидаемой зимней спячки рынка. Тому свидетельство рекорд лета 2016 года с практически 1,5 тысячами сделок, или январь и февраль текущего года, с 1000 и 1400 сделок соответственно.

Но по мнению Светланы Куделко, все эти рекорды не правило, а скорее исключение для вторичного рынка жилья Минска, так как являются следствием происходивших в эти годы турбулентных событий – например, снизившихся до минимального уровня цен в 2016 году, и появлением долгожданных всеми подешевевших за 2017 год кредитов. В то время как нормальными показателями, свидетельствующими о стабильности ситуации на рынке, являются: 600-700 сделок в начале года, порядка 900-1000 сделок весной и летом, и 1200-1300 осенью и в последние месяцы уходящего года.

"Если говорить в общем, то столь низкий показатель количества проданных в июле текущего года квартир, является следствием вернувшейся на рынок сезонности. Но если разобраться, то сезонность, это ведь тоже не причина, а следствие.

Говоря о снижении спроса на квартиры вследствие сезонности, следует понимать, что это значит не уменьшение желающих приобрести/поменять квартиру. При текущей обеспеченности населения Беларуси жильем, спрос на собственные квадратные метры будет интенсивным еще, как минимум, лет десять. К тому же покупка квартиры в столице всегда выступала выгодным вложением средств и мечтой большинства наших соотечественников. Поэтому эффект сезонности указывает на то, что в конкретный период времени соотношение цен и доходов населения не позволяет широким массам покупателей решить свой жилищный вопрос", - рассказала Светлана Куделко.

В качестве основополагающих причин летнего снижения сделок, представитель «Твоей столицы» назвала уменьшение количества финансово-обеспеченных покупателей, и отток покупателей на первичный рынок, к новостройкам.

"Новостройки всегда привлекали покупателей своим статусом «новой квартиры», где никто до этого не жил и т.п. Согласно проведенного нами исследования, практически 80% покупателей квартир вторичного рынка, также рассматривают и новостройки: кто-то только введенные в эксплуатацию, кто-то только с чистовой отделкой, а кто-то готов даже и на этапе строительства. А благодаря спецпрограммам кредитования новостроек и предоставляемым застройщиками рассрочками оплаты, для части покупателей приобретение новостройки выглядит более интересным", - отметила риелтор.

По данным ипотечных специалистов «Твоей столицы», желающих воспользоваться кредитной поддержкой для приобретения квартиры, за 2018 г. меньше не стало: на вторичном рынке это порядка 30% покупателей, на первичном – порядка 40%. Это подтверждается и данными Нацбанка по выдаваемым кредитам. Но, по словам Светланы Куделко, всегда есть те покупатели, которые принципиально не хотят связываться с кредитами, либо просто не могут их получить в силу определенных причин. А без дополнительной финансовой помощи, собрать сразу всю необходимую сумму для покупки квартиры на вторичном рынке им не под силу – продавцы-физлица не предоставляют рассрочек. Поэтому для таких покупателей приобретение новостройки на начальной стадии строительства, да еще и в рассрочку на несколько лет, с первоначальным платежом в 30% - выступает хорошим выходом из ситуации.

Отдельно следует выделить новостройки в пригороде Минска, которые с каждым годом все больше перетягивают потенциальных покупателей квартир вторичного рынка. Для сравнения, в Смолевичской новостройке, сдающейся в эксплуатацию в середине 2019 г. без отделки, полноценную (с отдельной кухней) однокомнатную квартиру площадью 44 кв. м. с учетом рассрочки можно приобрести за 25 тыс. USD. Аналогичная по площади квартира на вторичном рынке Минска будет стоить порядка 40 тыс. USD, а в Минской новостройке - порядка 50 тыс. USD.

Или, например, по квартирам с отделкой - в Фанипольском жилом комплексе «Янтарь», сдающемся в эксплуатация в середине 2018 г., можно приобрести однокомнатную квартиру с чистовой отделкой площадью 43 кв. м. за 38 тыс. USD. В то же время на вторичном рынке Минска готовая к проживанию квартира будет стоить порядка 47 тыс. USD, а в новостройке Минска – и того больше.

Но также Светлана подчеркивает, что это совсем не значит, что вторичный рынок больше совсем не интересен покупателям.

"У "вторички" перед новостройками есть неоспоримые преимущества. Во-первых, богатство выбора относительно локации в городе: поближе к работе, школе, детскому садику или просто в интересном окружении. Во-вторых, готовность квартир – только со "вторичкой" можно сегодня ударить с продавцом по рукам, а завтра уже заехать и жить. В частности, это касается готовых к проживанию квартир – с хорошим ремонтом и мебелью. В-третьих, отсутствие шума от проводимого соседями ремонта. По большей части новостройки продаются без отделки, и первое время в новостройке будет шумно от всеобщей отделочной работы. И как показывает практика, это первое время может растягиваться не на один год. В то же время, на вторичном рынке можно найти квартиры в совсем молодых домах (2010+г.), где уже все жильцы сделали ремонты, да и сама квартира уже будет с чистовой отделкой", - отметила эксперт.

Ощутимых последствий от июльского снижения числа сделок на вторичном рынке Минска не произошло: и цены предложения, и цены сделок остались на своих местах. Спад спроса был слишком кратковременным. С наступлением августа спрос возвращается на рынок – сказывается приближение нового учебного и рабочего сезонов.

По ожиданиям «Твоей столицы», наступление осени еще больше активирует покупателей, однако существенных изменений в ценах не ожидается. Рост спроса будет компенсироваться уже имеющимся на вторичном рынке обширным предложением квартир и поступающими новыми квартирами, а также конкуренцией со стороны новостроек, как Минска, так и его ближайшего пригорода.

Теги: Минск