Руководство "Тамбаза": облигации перевыпустим, дома достроим, ищем на это средства

Источник материала:

«Тамбаз» строит в Минске больше 20 лет, у компании хорошая репутация. Ситуация с остановкой строительства двух жилых домов в комплексе «Аркадия» оказалась полной неожиданностью для тех, кто купил там облигации. А это — 600 семей. Пошли слухи, что бессменный руководитель компании — Лев Хаютин — избавился от проблемной компании и отдыхает на пенсии в какой-то прекрасной теплой стране. Слухи не подтвердились. Лев Исаакович в офисе «Тамбаз» рассказал REALTY.TUT.BY, что происходит и как компания будет выбираться из сложившейся ситуации.

Как появился кассовый разрыв

— Мы строим не просто жилые дома, а комплексы, в которые входят и жилые дома, и торговые площади, и подземные гараж-стоянки, — объясняет Лев Хаютин. —  Соответственно, идет финансирование всего комплекса. Финансирование строительства жилых домов идет за счет продажи жилищных облигаций, остальных объектов комплекса — за счет банковских кредитов. Мы построили много таких объектов — и до сих пор нам давали кредиты, мы их обслуживали и гасили. Но вот уже два года как ситуация в строительной отрасли поменялось. Кредитование строительства стало буквально запрещенным. То есть все крупные банки, с которыми мы работали, дают теперь однозначный ответ: у нас есть решение правления банка о запрете кредитования строительства.

Лев Хаютин признает: два года стройка комплексов шла за счет средств, полученных от продажи облигаций. Параллельно искали кредитные ресурсы. За пределами Беларуси.

— За границей ставки несравнимо ниже (от 3,5% годовых, тогда как сейчас в Беларуси — от 14%). Но зарубежные банки требуют гарантий, что деньги, которые мы занимаем, будут использованы по назначению. Наши банки не против дать подобную гарантию под залог. Но есть нюансы. Наше незавершенное строительство — не считая жилых домов — оценивается в сумму больше 28 миллионов белорусских рублей. Около 15 миллионов долларов. Однако банки не хотят принять незавершенное строительство в залог. Нацбанк издал якобы соответствующие распоряжение: кредитование под залог незавершенного строительства считается необеспеченным, что требует создания резерва в размере 30% от суммы кредита. Что, естественно, уже не устраивает наши банки.

То есть недостроенные объекты не могут быть залогом. А гарантия должна быть — либо имущество в залоге, либо некие гарантии от третьих лиц. Пока нам не удается найти партнера. Отсюда возникла эта временная пауза в строительстве.

Что касается второй очереди — там запроектирован торговый центр площадью 7,7 тысяч квадратных метров. Еще в июне был подписан контракт с сингапурской компанией на покупку этого объекта недвижимости за 8 миллионов евро с графиком платежей, растянутым на два года.

Технобанк готов был выставить гарантию под залог незавершенки. В настоящий момент банк, в котором инвестор берет кредит, обратился к регулятору — в свой нацбанк на предмет аккредитации этой гарантии.

Одновременно, СООО «Тамбаз» ведет переговоры с ОАО «Белинвестбанк» о возможности прямого кредитования нашего строительства.

Пока вопрос об исполнении инвестиционного договора находится в подвешенном состоянии. Может быть нужно расторгать с инвестором договор. Ведь пока есть этот договор, мы не можем продать незавершенный торговый центр кому-то еще.

В общем, мы сейчас в поиске финансовых ресурсов, чтобы продолжить строительство.

— Сколько поиск займет времени?

— Сейчас мы решили реализовать некое промежуточное финансирование. Будем размещать выпущенные корпоративные облигации Тамбаза на миллион долларов. Предварительно ведем переговоры о их покупке с разными структурами. Там высокая доходность — 8,5% в валюте. У нас есть возможность выпустить и обеспечить такие облигации — свободных активов достаточно. Только уставной фонд в Тамбазе сейчас — около 5 миллионов долларов. Но их невозможно потратить на строительство — это не деньги, это нефинансовые активы.

Уже 1 октября на второй очереди строительства будут продолжены работы, оформлены все необходимые разрешения.

— Кто будет строить? Народ испытал шок, когда с объекта увезли бытовки.

— Бытовки увез субподрядчик 4-го Треста, который выполнил свой объем работ. Работы по монолиту закончились — он уехал. А трестовское имущество все осталось.

Как сменился владелец «Тамбаза»

— Тамбаз всегда ассоциировался с вами. Смена собственника насторожила.

— Собственниками Тамбаза изначально была компания ООО «Интерфакт» (наша же строительная компания, которая строила дома до 4-го Треста, у нее была доля 60%, контрольный пакет, остальные доли принадлежали физическим лицам). Когда дома стал строить 4-й трест, ООО «Интерфакт» взялся за строительство офисного центра на улице Андреевской. Полгода они строили практически за свой счет. Выиграли суд у задолжавшей компании, но она ушла в банкротство. Так, что в итоге и не рассчиталась. Тогда Александр Михайлович Овсянников выкупил ООО «Интерфакт», санировал, погасил все срочные долги. И к нему автоматически перешли 60% доли «Тамбаза». Уставный фонд «Тамбаза» все время — все 23 года работы — был 103 тысячи долларов. Овсянников внес дополнительные активы и увеличил уставный фонд до 5 миллионов долларов. Соответственно, размылась доля остальных, превратившись из 40 в 5 процентов. То есть никаких сделок по купле-продаже Тамбаза не было.

Учитывая, что я разменял восьмой десяток лет, при нынешней конъюнктуре мне сложно заниматься финансовой стороной компании. Мы договорились, что Овсянников возглавит компанию, будет организовывать финансы, я, в качестве советника, буду заниматься строительством. Мы, собственно, так и договаривались, когда он начинал вносить средства в уставный фонд.

Облигации перевыпустят

— Владельцы облигаций волнуются: срок их обращения заканчивается.

— Когда 5 лет назад выпускали облигации, даже предположить не могли, что возникнут такие проблемы. Цены были высокими, народ расхватывал квартиры, как горячие пирожки. У строительства длинный лаг — просчитать девальвации и поведение банков на пятилетку не просто.

Помимо облигаций у людей есть соглашение. В соглашении прописано, что облигация обеспечивает строительство одного метра в таком-то доме. Что такое период обращения? Это время, в течение которого облигацию можно продать другому лицу. После конца периода обращения возникает страховой случай. Но никто не отменяет обязанность застройщика построить, и право покупателя претендовать на оплаченную квартиру.

Да, облигации уже нельзя продать. Можно только получить у обеспечителя, или страховой компании, или у того, кто поручался активами, номинал облигации. Номинал устанавливается Минстройархитектуры. Сейчас он 660 рублей. Понятно, что это гораздо меньше, чем люди платили по факту. Мы говорим всем, кто звонит: до конца периода обращения у вас есть возможность прийти к нам и продать облигации. Забрать деньги, которые внесли, индексированные на индекс строительно-монтажных работ. Либо написать заявление — у нас масса таких заявлений лежит — о том, что хотите получить квартиру, а не денежную компенсацию. Сейчас мы работаем с Департаментом по ценным бумагам по перевыпуску облигаций. По действующему закону нельзя выпустить облигаций больше, чем количество квадратных метров в доме. 1 октября — конец периода обращений облигаций. На 1 октября мы запрашиваем в Депозитарии список граждан — у кого сколько облигаций. И мы делаем на каждого гражданина перевыпуск облигаций, уже именных. После того, как этот выпуск зарегистрирован, человек приходит в Департамент, списывает старые облигации и получает новые, с другим периодом обращения. Допустим, три года. И все договоренности пролонгируется. У нас 600 человек ждет квартиры — это не моментальная работа.

Мы уже объясняли людям, давали информацию в Мингорисполком, что и как будет происходить. Надеюсь, этот материал прочитают уже все.

Лев Хаютин уверен — обеспечителю люди свои облигации не понесут. Потому что купили их «по хорошей цене», которая все-таки выше 660 рублей.

— Люди имеют право волноваться: а вдруг вы не достроите?

— Те, кто волнуется, повторюсь, могут прийти и забрать у нас внесенные деньги, увеличенные на индекс СМР по 4-й очереди до 1 октября. У нас уже есть предложения от организации, которые готовы перекупить эти облигации.

«Почему «Тамбаз» не продает по-дешевке гаражи — это ведь «живые» деньги?

— Владельцы облигаций говорят: у вас есть подземный гараж. Продаете вы его так дорого, что никто не покупает. А продали бы — получили бы живые деньги.

— Люди думают, что если их автомобиль занимает 7,5 квадратных метров, пропорционально и должно стоить машиноместо. Но с учетом проездов, технических помещений, венткамер общая площадь, обеспечивающая машиноместо — порядка 40 квадратных метров. Учитывая, что гараж подземный, в нем есть приточно-вытяжная вентиляция, система пожаротушения, система дымоудаления, откачка воды и большое количество всякой сигнализации. И построить эти 40 квадратных метров стоит не меньше, чем 40 квадратных метров жилья. Даже если считать, что метр стоит 500 долларов, выходит 20 тысяч. Как продавать дешевле? И где взять деньги, чтобы покрывать разницу? Мы сейчас практически не зарабатываем на жилье. Надземные парковки тоже не бесплатные. В нашем районе кадастровая стоимость квадратного метра земли — 150 долларов. А парковку нужно заасфальтировать, забор поставить. Машиноместо на такой парковке — уже около 5 тысяч долларов.

Нам рекомендуют добавлять к цене квартиры цену машиноместа. Но если однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров стоит 35 тысяч, то как ее продашь за цену плюс подземный паркинг — 55 тысяч? Кто ее купит? Н.А. Ладутько, бывший председатель Мингорисполкома, когда-то заявлял, что квадратный метр жилья в Минске, с учетом сноса, отселения, кадастровой стоимости земли, строительства инженерных сетей, инфраструктуры, строительства парковок и подземных гаражей не может быть дешевле 2000 долларов. Не на пустом месте делались эти расчеты.

Проблему нужно решать в городском масштабе — разрабатывать льготные программы кредитования покупки машиномест, либо выкупать их по себестоимости в коммунальную собственность, чтобы город их потом сдавал гражданам в аренду. Мы не можем продавать гаражи дешевле себестоимости: разрыв нужно компенсировать удорожанием строительства жилья, а эта схема сейчас не приемлема.