Заброшенные цеха. В Германии превратили в престижный жилой квартал с озером, в Беларуси ждут богатых инвесторов?

Источник материала:

В городе Дортмунд на западе Германии на месте заброшенных цехов строят жилье стоимостью две-четыре тысячи евро за квадратный метр. В это время в Минске, столице Беларуси, в заброшенном промышленном здании, а сейчас галерее "ЦЭХ", проходят выставки.

TUT.BY сравнил перспективы бывших заводов в Германии и Беларуси.

Опыт Германии / Опыт Беларуси

Опыт Германии

Цеха снесли и построили жилье

На протяжении 150 лет в районе Хьерд в Дортмунде работал сталелитейный завод. Сейчас завода нет, но есть озеро, из него выходят, переваливаясь с ноги на ногу, утки землянистого цвета, а вокруг водной глади достраивают жилой квартал, где один квадратный метр стоит две-четыре тысячи евро.




Таня Фок, референт по контактам с прессой и работой с общественностью общества по развитию "Озера Феникс", рассказывает, что жилье здесь чаще всего строят в кредит. Банк дает деньги под 3-3,5%. Когда она узнает, что в Беларуси такие кредиты выдают под 35%, не поверит услышанному.



Как и по всей Германии, в Дортмунде заводы сталелитейной промышленности со временем закрылись, так как производить стало выгоднее в Китае. В 2001 году в районе Хьерд такое предприятие тоже закрыли, оборудование продали в Китай, где его, кстати, до сих пор используют. У города осталось 100 гектаров земли с цехами. После закрытия завода эта часть города превратилась в окраину с высоким уровнем безработицы и старыми домами, которые нуждались в капитальном ремонте.

Одну из частей территории отдали под развитие парка нанотехнологий. Вопрос о том, как использовать вторую часть высвободившейся площадки, долгое время оставался открытым. Городские власти хотели, чтобы у людей были дополнительные мотивы жить в этом районе и вообще не уезжать из Дортмунда.




В качестве решения придумали на болотистой местности создать искусственное озеро, а вокруг него построить жилые дома. Провели исследование, насколько возможно реализовать такой проект. Когда подтвердили, что это реально, город выкупил площадку у завода и создал специальную компанию по развитию квартала — "Озеро Феникс". При этом перед компанией поставили задачу при продаже участков выйти "в ноль", заложив сумму в 230 млн евро (из них 15 млн евро помогли собрать доноры). Если по итогу выручка в эту сумму не впишется, то город разницу компенсирует.

Сначала с заболоченной территории сняли верхний слой грунта, выкопали озеро, сформировали склон. Эта работа заняла пять лет. В 2010 году в озеро уже поступала вода, прибрежная зона обрела конфигурацию, были отформованы склоны. Создавали озеро при участии специалиста по водным ландшафтам. По его совету водоем засадили специальными водорослями, которые связывают фосфаты и очищают воду. Сегодня в Фениксе водится рыба.

Работы по созданию искусственного озера. Фото предоставлено обществом по развитию проекта "Озеро Феникс"

2010 год. В озеро начала поступать вода. Фото предоставлено обществом по развитию проекта "Озеро Феникс"

Землю вокруг озера стали предлагать для продажи застройщикам. Но к многоквартирной застройке выставили требования: высота домов не выше пяти этажей, на первых этажах – кафе и рестораны, на верхних – пентхаусы. Одно из зданий решили сделать 10-этажным, чтобы у застройки был маяк.

Жилые дома здесь построили на искусственных возвышенностях, что не характерно для застройки Дортмунда:

— Мы долго сравнивали наш проект с другими, где в основном были только офисные здания. Из-за этого вечерняя жизнь в районе замирала. Чтобы такое не произошло у нас, в квартале решили разместить жилые дома, – говорит госпожа Фок.

Сегодня компания продает участки под застройку от 350 евро за квадратный метр, начальная цена в 2010 году была от 300 евро за квадратный метр. Землю раскупили быстро: сегодня осталось 15% свободных участков. Планируется, что в районе будет 2000 квартир на 5000 жителей. Половина жилого фонда уже заселена.

Купаться в искусственном озере Феникс нельзя, так как вода не обновляется. Двое парней как-то попробовали поплавать, их выловила полиция. К тому же смельчакам пришлось заплатить по 80 евро штрафа. Около озера запланировала пляжная зона с шезлонгами и зонтиками. Также здесь строят школу парусного спорта.

В центре озера сделали остров под культурные мероприятия. С жилой застройкой его соединяет мост. В память о бывшей промзоне здесь стоит конвертер из шахты в виде яйца. Сейчас на острове — выставка фотографий под открытым небом. Она посвящена одному из проблемных районов Дортмунда, где живут мигранты.


Теперь цены на аренду жилья в районе выросли. Но, по словам Фок, это не столько связано с проектом "Озеро Феникс", сколько с тем, что старые жилые дома начали ремонтировать, утеплять и подгонять под общие стандарты в Дортмунде.

— Многие говорят, что здесь лучше было посадить больше зелени, пляж пошире сделать, чтобы был выход к воде… Но Дортмунд не настолько состоятельный город, чтобы себе это позволить. Сегодня бы этот проект вообще никто не начинал, из-за ограниченных ресурсов и предполагалось участки распродать, - говорит Фок.




О том, что в следующем году проект завершат и госпоже Фок придется с ним расстаться, она рассуждает с огорчением. Ее дедушка и бабушка жили здесь, в районе Хьерд:

— Я помню сталелитейное предприятие. У меня есть личная связь с этим местом.

В здании старой пивоварни за 83 млн евро открыли культурный центр

Снести заводские цеха и построить на их месте жилье — не совсем типичное решение для преобразования промзоны в Северном Рейне-Вестфалии, к которому относится Дортмунд. На месте промышленных объектов здесь открывают крупные культурные центры, создают общественные пространства. Так стало с местной пивоварней "Унион". Сегодня в ее здании — культурный центр "U".




На его реконструкцию потратили вместо запланированных 53 млн евро — 83 млн. Деньги выделил Евросоюз, фонды Евросоюза и местный бюджет.

Ясмин Фогель, руководитель отдела маркетинга культурного центра "U", рассказывает, что сначала вместо культурного центра здесь хотели построить торговый центр и паркинг. Но в 1998 году в здании прошла выставка медийного искусства, вызвавшая резонанс в обществе. За шесть недель работы на нее было не пробиться.

Да и в самом центре города, возле исторического центра, где находится здание бывшей пивоварни, нельзя возводить обычный паркинг.

— Это должно быть что-то для дортмундцев, что-то, что впишется в среду города. Мы город небогатый. Мы особо необразованный город. Это город рабочих, — говорит Фогель, объясняя, почему все-таки остановились на идее культурного центра.

В "U" стараются уйти от понятия классического музея и работать в стиле социальной площадки. В "U" есть музей современного искусства, места под выставки и инсталляции, связанные с медиа. Также центр предоставил этаж для работ студентов местных университетов и профессионально-технических училищ. В здании работает гибридный кинотеатр, где могут воспроизводить фильмы в любых форматах, медиатека, на фасад центра проектируют изображения.


Сегодня здание в основном живет за счет грантов ЕС,  выделяют деньги из федерального и городского бюджетов.

Опыт Беларуси

Первый белорусский кластер продержался всего пять месяцев, но идея пошла в народ

В прошлом году в Минске в заводском цеху энтузиасты открыли первый креативный кластер "МЕ100". Там работал коворкинг, лаборатория городских проектов, проходили публичные лекции. Однако через пять месяцев у кластера сменился владелец и вместо него открыли галерею "ЦЭХ". По сути она стала подкорректированной версией "МЕ100". Сейчас там не только галерея современного искусства, но и кафе, зал, где проходят городские мероприятия.

В галерее "ЦЭХ" во время подведения итогов фотографической премии "Прафота". Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Почему век "МЕ100" оказался недолгим? Архитектор Георгий Заборский, который в том числе открывал кластер, рассказывает, что они столкнулись с определенными трудностями:

— Прежняя команда устала, пора было заняться своими рентабельными бизнесами. Знаете, как в лыжном походе: кто-то торит лыжню, остальные идут за ним. Потом он устает, уходит в хвост, там легко и можно накопить сил, а кто-то из цепочки встает на его место. Вот и нам понадобилась такая замена.

Когда "МЕ100" открывали, в Минске почти не было свободных промышленных пространств в приличном состоянии (например, без дыр в крыше), которые сдавались ниже стандартной коммерческой стоимости.

Кластер "МЕ100" готовят к открытию. Фото: citydog.by

— Мы эксплуатировали помещение, которому красная цена 12 евро за кв. метр, но платили примерно 25 евро, учитывая жуткий расход на дополнительное электрическое отопление, — рассказывает собеседник.

Также ребята столкнулись с опасениями арендодателя, который в их мероприятиях видел "козни, наркоманов и разврат":

— Чтобы провести, например, дискуссию о сложной IT-проблеме или концерт для веганов-трезвенников и закончить его после полуночи, нам приходилось доказывать арендодателю, что к нам не придут наркоманы, не будут пить текилу из пупка и заниматься сексом на столах.



Заборский говорит, что развитию проекта помешало и расположение. Заводской цех находится во дворах, но рядом с проспектом Независимости, недалеко от станции метро "Площадь Якуба Коласа". Но идти до него от метро нужно минут 15:

— Мы не обратили на это внимания: в Берлине и Москве это не расстояние для молодежного лофта. Мы не учли, что минчане более изнеженная и ленивая публика: им тяжело идти больше пяти минут от метро ради свободы, образования или творчества!

Сколько конкретно денег ребята вложили в проект, Заборский не говорит, ссылаясь на коммерческую тайну. Но, по его оценкам, чтобы сделать такой проект окупаемым за пять лет, нужно вложить от 55 до 65 тысяч долларов.

Промзону по улице Октябрьской хотят превратить в общественное пространство

Генплан 2003 года предполагал, что за черту Минска вынесут 36 предприятий. В этот список в том числе вошли автомобильный и тракторный заводы. Из них 24 предприятия должны были вынести, 12 – модернизировать. На освободившихся площадках планировалось построить жилье, торговые центры, создать общественные пространства.

Завод имени Кирова. Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

В 2010 году Совет министров и Мингорисполком утвердили перечень из 19 минских предприятий, которые вынесут за пределы города до 2020 года. Среди них "Станкостроительный завод им. С.М. Кирова" (на месте него планируют построить торговые, административно-деловые центры и жилье, сообщили в "Минскградо"), "Аэропорт Минск-1", "Минск Кристалл", Минский авиаремонтный завод, "Белорусские обои", "Опытно-экспериментальный завод технологического оборудования", "Галантея", "Минскмебель".




Переселить за город промышленные объекты решили ради экологического благополучия города. Промзона Минска занимает около 17% его территории, это в два-три раза больше, чем, к примеру, в Киеве и Вильнюсе.

По мнению Заборского, промышленный квартал, который в первую очередь имеет потенциал к светлому будущему – предприятия по улице Октябрьской в Минске. Там находится завод "Минск Кристалл", Минский завод Октябрьской революции (МЗОР), дрожжевой завод, бывший кожевенный и металлообрабатывающий заводы.


Сегодня в бывших зданиях "МЗОР" работает кафе, студия йоги. Заборский говорит, что "МЗОР" – как раз-таки тот промышленный объект, который город должен правильно оценить и отдать инвестору с условием сохранения всех уже используемых объектов в течение минимум 15-20 лет.

— Почему? Потому что это сложившийся инкубатор бизнесов и сообществ нового типа. Там жизнь кипит, она создает будущую налоговую базу, заполняет нишу специфических проектов для города, которые не создашь на пустом месте, — считает он.

В "Минскградо" подготовили детальный план территории по улице Октябрьской. Он предполагает на месте промзоны создать общественное пространство. Однако сегодня это лишь предложение по использованию территории.

Урбанисты хотят вынести за город все производство за исключением "Минск Кристалла", который на уменьшенной территории продолжит производить эксклюзивные виды продукции. Сегодня заводу принадлежит 4,6 га земли, за производством предлагают оставить 2,6 га. На территории завода планируют открыть музей истории создания спиртных напитков, ресторан и паб.



Дрожжевой завод предлагают перенести в Слуцк, откуда поступает сырье, а на его площадке откроют еще один музей. Улицу Октябрьскую в этом квартале думают сделать пешеходной, а на базе концертного зала "Минск" открыть культурно-досуговый центр. Он будет включать открытый амфитеатр (на месте ресторана "Поющие фонтаны") на 1000 мест.

На выходе из метро "Первомайская" предлагают построить паркинг на 640 мест, соединив его с подземным переходом в метро и с культурно-досуговым центром. На территории завода "МЗОР" также хотят открыть музей металлостроения.

Все эти варианты модернизации промзоны – пока только идеи. Чтобы их реализовать нужно одобрение властей и инвесторы. А это значит, светлое будущее может наступить не так уж и скоро.

Инвесторы не хотят покупать заводские цеха из-за обременительных условий?

Роман Осипов, директор инвестиционной компании "Юнитер", не верит, что в Беларуси начнут массово покупать заводские цеха под проекты по развитию недвижимости до тех пор, пока инвесторам не перестанут навязывать "завышенные обременительные условия". Когда, например, продают завод и просят построить такой же за чертой города по цене, существенно превышающей стоимость участка или передаваемой недвижимости в центре города. Или же инвестор может купить старые цеха, но столкнуться с тем, что нужно проложить сети, а это недешевое удовольствие. Поэтому по итогу от проекта откажется.

По мнению эксперта, город может такие сети прокладывать сам и продавать участок с заводскими помещениями, например, не за один млн долларов, а за пять млн и на этом зарабатывать. Но пока этим заниматься чаще всего не хотят.

Со своей стороны Заборский уверен, что светлое будущее промышленных предприятий зависит не только от инвесторов, но и градостроителей. И тем, и другим нужно учиться думать на перспективу, выходить за рамки стоимости конкретного участка, перенимать опыт успешных городов.

Успешный город, по мнению собеседника, развивается устойчиво. Одно из условий для этого — наличие в нем объектов с широким диапазоном арендных ставок, оригинальной средой, отчетливой атмосферой. В Минске пока всего этого нет. Архитектор Бернар Чуми называет такие объекты "городскими генераторами", в них накапливается потенциал для развития города. Именно поэтому они должны быть еще и с историей, "вросшими в город". Старые промышленные здания идеально для этого подходят.



Теги: Минск