СТРОЙ ДРУГОЙ

Источник материала:

Строй другой
проблемы аналогичные

Ольга МИКША

№ 15 [585] от 16.04.07 - http://www.belgazeta.by/20070416.15/080211511

Несмотря на политический кризис, с начала текущего года недвижимость в Киеве прирастает в цене вполне умеренными темпами - 2-3% в месяц. Независимо от исхода противостояния эксперты не ожидают потрясений на этом рынке. А вот жилищные проблемы у киевлян практически такие же, как и у минчан.

В день подписания указа президента о досрочных выборах средняя цена 1 кв. м недвижимости в Киеве составляла $2446. При этом за март цена кв. м увеличилась на 1,4%. Несмотря на это, по прогнозам большинства риэлторов, влияние политического кризиса на украинский рынок недвижимости будет незначительным. По словам руководителя центра оценки кредитных рисков розничного бизнеса UniCredit Bank Евгения Матроса, сложившаяся политическая ситуация в стране практически не отразится на отечественном рынке недвижимости: «Возможно определенное выжидающее замедление рынка, но это продлится недолго. Рынок недвижимости так же, как и вся страна, уже привык к динамизму нашего политического олимпа», - цитирует Матроса «ЛIГА Бiзнес Iнформ».

Эксперты ожидают определенной активизации рынка (т.е. роста количества покупок и цены) в мае, но это скорее будет связано не с вероятными выборами, а с покупкой недвижимости накануне летних отпусков, когда рынок традиционно замирает. Аналитики также не проявляют беспокойства по поводу подорожания земли: рынок пока должен «переварить» подорожание, которое уже произошло за последние месяцы.

Оптимистические прогнозы связаны с тем, что украинский рынок недвижимости, мало связан с фондовым рынком, который всегда чутко реагирует на политические изменения.

Наиболее вероятным считают сценарий медленного роста цен по 1-3% в месяц. При этом спрос на новое жилье будет превышать предложение. В столице Украины, как и в Минске, строительство нового жилья ведется не столь быстрыми темпами, как хотелось бы новоселам. По данным Госкомстата Украины, в 2006г. общая площадь введенного в эксплуатацию жилья составила 8,628 млн. кв. м, что на 812 тыс. кв. м больше, чем в 2005г. В Киеве было введено около 1,3 млн. кв. м жилья, в текущем году планируется сдать 1,4 млн. кв. м - это очень близко к наибольшему показателю 1987г., когда было построено 1,487 млн. кв. м. Однако, как отмечает депутат Киевского горсовета Михаил Голица, те объемы и нынешние отличаются - тогда работали четыре домостроительных комбината в четыре смены, с отводом земельных участков целыми массивами. Сейчас - индивидуальные проекты, с паркингами и, соответственно, индивидуальными землеотводами. Поэтому в прошлом году в Киеве наметилась тенденции снижения объемов инвестиций в жилищное строительство. За первое полугодие это снижение составило 8% в сравнении с аналогичными периодом 2005г. Это означает, что в перспективе в Киеве появятся проблемы с объемами строительства жилья.

Между тем, по мнению украинских аналитиков рынка недвижимости, только увеличение предложения жилья может в ближайшем будущем привести цены в соответствие с качеством и только законодательная урегулированность деятельности на рынке недвижимости, в т.ч. и в области земельных отношений, улучшит ситуацию на рынке.

Хотя есть мнение, согласно которому политическая напряженность заставит инвесторов повременить с вложением в недвижимость. Например, глава правления Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе полагает, что все будут ждать, чем закончится политический кризис, а продолжительный простой рынка может отрицательно сказаться на рынке в будущем: «Недвижимость остается дефицитом. Поэтому любые простои могут привести к поднятию цен».

Такой вариант развития событий нельзя сбрасывать со счетов. Однако украинские банки продолжают снижать процентные ставки по жилищным кредитам и, таким образом, демонстрируют уверенность в будущем. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в апреле текущего года снова зафиксировано среднее падение эффективной стоимости ипотечных займов на 0,13-0,21% годовых. В сравнение с результатами мартовского исследования средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам снизилась в гривне на 0,13% - до 17,84%; в валюте - на 0,21% - до 12,99%.

А жилье в Киеве демонстрирует очень высокую доходность. За год новая недвижимость дорожает на 30-50%, тогда как средняя ставка по валютным депозитам - всего лишь 9% годовых.

Столь высокая доходность делает возможным использование инвесторами ипотечных кредитов как финансового рычага. По данным Нацбанка Украины, объем ипотечного кредитования к началу марта 2007г. достиг 28 млрд. грн., или 33,5% общего объема всех кредитов, выданных физлицам. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в 2006г. рынок ипотеки составил 24 млрд. грн., т.е. за два месяца было выдано 4 млрд. грн., и это в период зимнего спада.

Как пишут украинские СМИ, со времен последнего кризиса (ноябрь-декабрь 2004 г.) украинский банковский сектор изменился до неузнаваемости. Уже около трети банковского рынка Украины контролируют крупные финансовые группы из Европы и России. Имея обширный доступ к финансовым ресурсам за рубежом, купленные иностранцами банки смогут без серьезных проблем перенести даже резкий отток депозитов населения, как это было осенью 2004г.

Однако стремительный прирост ипотечных кредитов заставляет аналитиков припоминать истории громких обвалов. На Украине в течение трех лет ожидают, что раздутый пузырь квартирного рынка вот-вот лопнет. Буквально на прошлой неделе «АиФ» напомнил, что, если случится снижение цен на залоговую недвижимость даже на 5-10%, это может принести существенные проблемы украинским банкам без иностранного капитала.
Теги: Минск