ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ЧТОБЫ БЫЛО ЯСНО

Источник материала:

В республике после вступления в силу Указа Президента от 31.01.2008 № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» (далее — Указ № 55) появились новые стимулы и возможности инвестирования в жилье. Но одновременно возникает ряд вопросов по практике применения этого правового акта. По просьбе редакции пояснения дает начальник отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ.

Вправе ли местные исполнительные и распорядительные органы устанавливать своим решением перечень дольщиков на весь жилой дом?

Указом Президента от 15.06.2008 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» в редакции Указа № 55 (далее — Указ № 396) местным исполнительным и распорядительным органам предоставлено право при принятии решения о проведении проектно-изыскательских работ определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объекта долевого строительства. Учитывая нынешние правила формирования цены объекта (с учетом прибыли, которая лимитируется только для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), логично предположить, что застройщикам предпочтительнее формировать число дольщиков из числа граждан, не состоящих на таком учете. Тем более что Указом № 396 с них снята ответственность за отказ дольщикам в заключении договора. Принимая во внимание значительные очереди нуждающихся и программу по их скорейшему сокращению, исполкомы будут включать в строящиеся жилые дома определенное количество очередников. При этом доля лиц этой категории в общем количестве дольщиков Указом № 396 не определена. С учетом изложенного исполкомы вправе принимать любое решение о составе дольщиков.

Может ли застройщик, заключивший с дольщиками договоры предварительной продажи квартир, перезаключить их в процессе строительства дома (с согласия дольщиков) и перейти на новые условия долевого строительства?

На практике некоторые застройщики, не желая работать по нормам Указа № 396, принимали решение строить жилье по договорам предварительной продажи, предусматривающим, помимо прочих условий, график платежей дольщиков. При этом данный вид договоров банки к кредитованию не принимали, в связи с чем у многих дольщиков возникали проблемы с внесением в установленные сроки необходимых сумм в счет оплаты строящейся квартиры.

С принятием Указа № 55 застройщики, учитывая пожелания граждан, с которыми были заключены договоры предварительной продажи, изъявляют желание перезаключить их на договоры создания объекта долевого строительства. Это даст дольщикам возможность заключать в банках кредитные договоры и вовремя оплачивать строительство квартир.

Обязательно ли перезаключать договоры создания объекта долевого строительства по нормам Указа № 55, если застройщик и дольщики подписали такие договоры до 31.01.2008 г., т. е. до момента подписания Указа № 55?

Пунктом 5 Указа № 55 установлено, что он распространяется на договоры создания объекта долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа № 396. Поэтому между застройщиком и дольщиками должны быть подписаны как минимум дополнительные соглашения, в которых отражаются существенные условия (цена, срок ввода, права и обязанности, условия расторжения договора и т. д.), соответствующие нормам Указа № 55.

Требуется ли в обязательном порядке печатать в средствах массовой информации проектную декларацию, если квартиры, передаваемые застройщиком на долевое строительство, изначально распределены исполкомом для конкретных юридических или физических лиц?

В ряде случаев при формировании жилых домов ЖСК исполкомы принимают решения о строительстве части квартир в данном доме долевым способом и определяют будущих дольщиков — юридических или физических лиц. Застройщик, передавая эти квартиры на долевое строительство, в соответствии с Указом № 55 должен опубликовать в прессе проектную декларацию.

Согласно нормам Указа № 55 проектная декларация печатается также для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве, т. е. будущих дольщиков. При этом декларация должна содержать информацию о количестве квартир (объектов долевого строительства), передаваемых для заключения договоров. В указанном случае, когда квартиры распределены исполкомом, застройщик ничего не может предложить дольщику. Это же относится к ситуации, когда часть квартир застройщик резервирует для своих работников, состоящих в штате и нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Таким образом, в проектной декларации должна содержаться информация о реальных квартирах, передаваемых для заключения договоров. При этом размещать такую декларацию в прессе все равно необходимо, поскольку дольщик, направленный исполкомом, тоже должен владеть полной информацией о застройщике.

Имеет ли право застройщик, сформировавший прибыль по условиям Указа № 55, распорядиться ею по своему усмотрению, в т.ч. передать часть прибыли подрядчику?

В конце 2007 г. (29 декабря) правительством было принято постановление № 1887 «О вопросах распределения и использования организациями чистой прибыли и расходов на потребление», определившее направления использования организациями чистой прибыли. Передача заказчиком подрядчику части чистой прибыли не предусмотрена. Вместе с тем при подготовке Указа № 55 желание поделиться с подрядчиком частью своей прибыли выражали многие крупные застройщики. Данный вопрос нуждается в дальнейшей проработке с участием специалистов.

В каком объеме устанавливается прибыль застройщика при строительстве жилья для очередников в размере больше установленного норматива — 20 м2 на человека?

На практике при строительстве жилья гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.н. «лишняя» (некредитуемая) площадь оплачивается ими за счет собственных средств по льготным ценам. В данной ситуации такой же принцип можно применить и в отношении начисления прибыли. То есть вся площадь, строящаяся очередниками, облагается прибылью в размере 5%. Эта позиция соответствует Указу № 55, поскольку п. 51 не установлено, что прибыль начисляется с учетом нормы площади.

Вправе ли застройщик включать в стоимость 1 м2 затраты на получение разрешительной документации?

Подпунктом 1.3 Указа Президента от 7.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры» предусмотрено, что местные исполнительные и распорядительные органы готовят и выдают разрешительную документацию на безвозмездной основе в месячный срок со дня подачи инвестором, застройщиком заявления о ее выдаче.

Требуется ли обоснование цены услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет, при составлении договора создания объекта долевого строительства?

Цена услуги застройщика должна быть экономически обоснована. Данное требование содержится в Указе Президента от 19.05.1999 № 285 «О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь». Отсутствие экономических расчетов (калькуляций с расшифровкой затрат) при определении уровня отпускных цен (тарифов) на реализуемые товары (услуги) влечет наложение штрафа на должностных лиц.

Можно ли заключать предварительные договоры с будущими дольщиками для организации сбора средств на разработку проектно-сметной документации с обязательным последующим заключением договоров создания объекта долевого строительства?

В соответствии с подп. 2.2 Указа № 396 застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только при наличии определенного количества документов (удостоверяющих его право на участок, проектной, в т.ч. сметной документации, договора строительного подряда и т. д.). Иначе говоря, т.н. предварительные договоры могут иметь место, однако собирать деньги на этой стадии строительства нельзя.

При долевом строительстве жилья одинаковых потребительских качеств часто окончательная стоимость квартир оказывается разной. Почему?

Итоговая цена квадратного метра зависит от того, в какой период дольщики вступили в организацию застройщиков и как они оплачивали строительство. Для того, кто вступил в него раньше, стоимость квартиры в абсолютной величине будет меньше, чем в случае начала строительства такой же квартиры в этом же доме позднее. При вступлении в строительство на любой его стадии дольщик вносит сумму, равную стоимости незавершенного строительства на дату вступления, т. е. все уже произведенные работы и затраты индексируются в порядке, установленном постановлением Совмина от 14.09.2006 № 1207. И чем позднее это происходит, тем большую сумму в абсолютной величине приходится вносить по сравнению с суммами, вносимыми первыми дольщиками. Однако при этом на баланс все квартиры принимаются по одной стоимости, что вызывает нарекания дольщиков, вступивших на более поздних стадиях строительства. Им кажется, что они переплатили.

Как формируются затраты, приходящиеся на 1 м2 стоимости жилья, строящегося долевым способом?

В соответствии с Указом № 396 стоимость 1 м2 состоит из затрат застройщика на возведение жилого дома, его прибыли и стоимости услуг. Для жилья, строящегося с господдержкой, затраты застройщика формируются по сводному сметному расчету. Что касается остального жилья, затраты, определенные сводным сметным расчетом, дополняются затратами, не входящими в него, но относимыми на стоимость строительства, — по освоению земельных участков (кроме затрат по сбору исходных данных, включенных в сводный сметный расчет), связанными с отчислением на развитие инфраструктуры в размерах, установленных законодательством, иными разрешенными законодательством затратами.

Какие услуги застройщика можно включать в стоимость 1 м2, а какие оплачиваются дольщиком дополнительно?

Основные услуги застройщика отражены в Инструкции о застройщике, заказчике в строительстве (в редакции постановления Минстройархитектуры от 31.12.2004 № 30). В данном документе перечислены основные функции застройщика, выполняя которые он оказывает по сути услуги дольщику по организации процесса строительства. Среди них — выбор участников строительства, освоение площадки; обеспечение проектно-сметной документацией и организация строительства; финансирование, учет и отчетность; материально-техническое обеспечение; приемка объекта в эксплуатацию; эксплуатация законченных строительством объектов. Эти услуги входят в сводный сметный расчет стоимости 1 м2 и включаются в его стоимость. Что касается дополнительных услуг, то их перечень не может быть окончательно установлен, поскольку застройщик вправе предложить дольщику любую услугу, стоимость которой должна быть обоснована и просчитана в соответствии с действующим законодательством.

Может ли застройщик при вводе дома в эксплуатацию и предъявлении требования дольщикам по окончательной оплате проиндексировать стоимость выполненных работ?

Нельзя, поскольку индексация только затрат застройщика по строительству дома без индексации платежей дольщиков приведет к искусственному завышению стоимости таких работ. В результате каждый дольщик, даже добросовестный на протяжении всего срока строительства, окажется должником.

Индексация затрат производится тогда, когда надо установить соответствие внесенных дольщиком сумм объему выполненных работ, т. е. в спорных ситуациях, а также для предоставления сторонам равных условий работы.