Аренда дешевела, но предприниматели этого не ощутили. Как торговые центры пережили кризисный год

Источник материала:

Прошлый год для индивидуальных предпринимателей выдался нелегким — доходы покупателей почти не росли. Бизнесмены, которые «не ушли на покой» рассказывают, что работать приходится, чтобы «лишь оплатить аренду». Но при этом, по словам экспертов, весь прошлый год стоимость «съемных» площадей для торговцев по стране падала. FINANCE.TUT.BY поговорил с предпринимателями и с теми, кто сдает им площади, чтобы выяснить, как прошел кризисный год и чего ждать в будущем.

«Арендаторы слишком привыкли к скидкам»

После октябрьского нападения подростка с бензопилой руководство ТЦ «Европа» по требованию работников, наняло для охраны милицию. Стоимость услуг профессиональных охранников разделили между всеми арендаторами и включили в «коммуналку». Кроме того, как рассказывает индивидуальный предприниматель Евгений, снимающий помещение в «Европе», ставка аренды в декабре «ни с того ни с сего» выросла на треть.

— У прошлого директора был индивидуальный подход к каждому предпринимателю. Нынешнее руководство подняло аренду и никому ничего не объяснило. Теперь платить приходится на 500 у.е. больше, а эти 500 условных — то, что я, скажем, до этого зарабатывал, — возмущается Евгений.

Стоимость «коммуналки» за помещение в 60 «квадратов», которое арендует Евгений, выросла в два раза. 334 рубля — в октября, 688 рублей — в «жировке» за ноябрь. Услуги профессиональной охраны ипэшнику обошлись в 33 рубля. Плюс, в платежке появилось несколько новых статей за уборку прилегающей территории и внутренних помещений торгового центра. Существенно выросли расходы на отопление — с 24 до 68 рублей. Аренду в декабре Евгению подняли с 15 до 22 евро «за квадрат».

Руководство ТЦ «Европа» объяснило, что повышение арендной ставки было временным и с января арендаторам вновь предоставят скидки на аренду.

— С каждым арендатором у нас заключен долгосрочный договор, где и прописывается размер арендной ставки. Магазинам на время застоя в торговле предоставляется определенный дисконт. 30 ноября истекли дополнительные соглашения, которые определяли размер скидок на весь летний и осенний период — с декабря арендаторы работают согласно условий договора, — рассказывает заместитель директора торгового центра Татьяна Леонидовна. — Однако с 1 января мы установили дополнительные скидки, которые будут действовать по сентябрь включительно. Декабрь — самый хороший месяц для торговли, поэтому я не понимаю претензий арендаторов. Они настолько привыкли к предоставляемым скидкам и преференциям, что работу согласно условий договора воспринимают как повышение аренды, хотя это совершенно не так.

Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются государством — торговый центр, как объясняет замдиректора, никакого процента с них не получает.

— После происшествия мы вынуждены были заключить договор с Департаментом охраны МВД. На ТЦ ежедневно, без выходных, с 10 до 21 часов осуществляет вахту сотрудники милиции. Естественно, эти затраты мы разделили между арендаторами и включили в жировку. Это не та сумма, которая могла бы вызвать возмущения, — считает Татьяна.

От фиксированной платы за аренду — к проценту от выручки

— В декабре в торговле традиционно наблюдается рост продаж, однако такого, чтобы на это время арендодатели специально повышали ставки аренды, мы не наблюдали, — обрисовывает ситуацию в целом по рынку заведующий сектором торговой недвижимости компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Дмитрий Дробышев. — В течение всего прошлого года ставки аренды, наоборот, незначительно падали, снизившись в итоге на 5−10%. Это связано, прежде всего, с общей ситуацией в экономике, а так же с тем, что открываются новые торговые площади — появляются альтернатива и новые возможности для арендаторов.

В 2016 году, по наблюдениям экспертов, торговые центры предоставляли большое количество бонусов для арендаторов. Кроме того, теперь для торговцам важно, чтобы торговые центры проводили различные маркетинговые мероприятия и акции для увеличения покупательских потоков. Например, знаменитые «Черные пятницы». Меняются и условия платы — владельцы переходят от фиксированной ставки аренды к проценту от оборота магазина (арендатор выплачивает в качестве арендной платы определенный процент выручки).

— Арендная ставка зависит, прежде всего, от посещаемости торгового центра и самого расположения магазина в этом объекте, а так же от группы реализуемых товаров. Больше всего платить приходится тем, кто торгует обувью и одеждой на площадях 50−120 квадратных метров в торговых центрах с высокой посещаемостью, — сейчас стоимость аренды усредненно варьируется от 18 до 28 евро за квадратный метр. Однако, «островная» торговля и магазины прикассовой зоны традиционно платят наибольшую арендную плату, — объясняет Дмитрий.

«Бери больше — плати меньше»

Заполненность большинства торговых центров в Минске — почти стопроцентная, согласно данным Управление торговли и услуг Мингорисполкома. Однако, как признаются арендодатели, чтобы добиться этого, приходится идти на уступки и договаривать о снижении стоимости аренды.

— Мы приняли ряд мер, которые позволили заполнить торговые площади, — кратко говорят в торговом центре «Импульс», где из 410 торговых мест свободно лишь 6 (заполненность — 98,5%).

«Мы подготовили специальную акцию по принципу: „Бери больше-плати меньше“», — сообщает объявление на сайте «Импульса». Согласно условиям акции, стоимость аренды на большие павильоны на третьем этаже ТЦ — от 18 рублей за «квадрат». Самые дорогие площади находятся на первом этаже — 134 рубля 70 копеек за квадратный метр.

Заполненность ТЦ «Арена-Сити» — 81%. Управляющая торгово-развлекательным центром Наталья Мирончик говорит, что для того, чтобы удерживать арендаторов, цены приходится постоянно снижать:

— В свете существующей рыночной ситуации в нашей стране речь идет не об увеличении, а о снижении ставок аренды — без привязки к периоду, декабрь это или апрель. Из месяца в месяц наблюдалось снижение арендной ставки на протяжении всего 2016 года. Если сравнивать с годом запуска — 2012 — стоимость аренды у нас упала более чем в три раза.

В ТРЦ «Титан» из 102 сегодня свободны 17 торговых мест. За последний месяц удалось привлечь семь новых арендаторов (по данным на 1 декабря, насчитывалось 24 свободных места). Арендная ставка, как говорят в торговом центре, стабилизировалась и составляет «минимальный допустимый уровень» 24 евро за квадратный метр.

— Ставки у всех наших арендаторов фиксированные, без привязки к товарообороту. Тем не менее их размеры очень индивидуальны. Скидки, коммерческие условия, ротация — все это решается путем переговоров в зависимости от каждого конкретного оператора, но с соблюдением минимума, — говорит Олеся Харламова, менеджер по коммерческой недвижимости СООО «Сигмаполюс», которая занимается вопросами аренды в ТРЦ «Титан».

Большие скидки на аренду в «Титане» предоставляют лишь для того, чтобы привлечь новых арендатором:

— В частности сейчас стоит острая задача по наполнению второго этажа магазина одежды, обуви и аксессуаров для мужчин и женщин, действует акция 10 евро за квадратный метр, и она дает свое положительные результаты.

Вместо рынка — торговый центр

Ситуация в регионах ничем не отличается от той, что сложилась в столице. Стоимость аренды там также падала весь прошлый год. В 2017 году, по прогнозам, эта тенденция продолжится.

— Фактически целый год прошел на скидках по аренде. Падение ставки — примерно 10% за год. Сегодня она составляет, в среднем, где-то 12−13 долларов за «квадрат», — говорит Кирилл Дорошук, гендиректор иностранного общества с ограниченной ответственностью «Корона» в Гродно, в которое входят два торговых центра и рынок.

Сейчас в «Короне» свободно порядка 10% торговых площадей. Один из залов рынка переделывают под торговый центр — будущее, как считает гендиректор «Короны», за «качественными торговыми площадями современного формата».

— Мы занимаемся переформатированием части объектов. В будущем, я думаю, хорошие объекты будут генерировать достаточно денег, а некачественные будут терять и покупателя, и арендаторов. Я ожидаю, что доля рынков будет падать, а доля ТЦ и других качественных площадей — только расти.

Однако нынешние цены на аренду ипэшники в регионах, как и их минские коллеги, считают завышенными.

— Покупательская способность у людей упала в разы, а цены на аренду, по крайней мере, у нас особо не изменились. — рассказывает председатель совета предпринимателей ТЦ «Секрет» в Гомеле Наталья Дасько, — Мы написали письмо арендодателю с просьбой снизить арендные ставки. Но нам сказали, что если ставка и будет понижена, то только для нескольких человек. Для сегодняшней ситуации ставки завышены — они должны быть ниже. Многие предприниматели уходят, потому что не могут платить такую аренду.

Читайте также: