ЗАМУТИЛИ ПРОЗРАЧНОСТЬ

Источник материала:

Замутили прозрачность
Вступили в силу новые тарифы на сделки с недвижимостью

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20080407.14/040151511

После вступления в силу законодательных актов по обеспечению прозрачности при сделках с недвижимостью и большей защите прав потребителей всем стало хуже. Для продавцов квартир выросла цена на услуги, покупатели оказались без гарантий по сделке, для агентств резко сузилось поле деятельности, а риэлторы потеряли материальный стимул для работы.

1 апреля вступил в силу указ президента N140, закрепивший новый порядок оплаты риэлтерской услуги - в процентах от стоимости объекта недвижимости, с которым совершается сделка. Постановление Совмина N386 утвердило ставки: максимальная ставка - 3% - применяется к объектам стоимостью до 50 тыс. евро (рассчитывается по курсу Нацбанка на день заключения договора), минимальная - 1% - к объектам дороже 200 тыс. евро.

Как отметил 3 апреля замминистра юстиции Александр Билейчик на республиканском совещании по риэлтерской деятельности, новый порядок оплаты риэлтерских услуг позволит сделать прозрачными все поступления. По его словам, ранее компании искусственно занижали сумму оплаты услуг и получали часть вознаграждения «в конвертах». «Теперь все деньги будут поступать в кассу официально и облагаться налогами. Не будет дополнительных платежей», - заверил Билейчик журналистов.

Тариф по наиболее ходовому товару, по 60-70 тыс. евро, составит 2,4%. Расчеты показывают, что 3-процентая ставка дает стоимость услуги в $2,3 тыс., 2% - $3,4 тыс., 1% - $3,1 тыс. за сделку. С учетом сложившейся на рынке средней стоимости услуги в $1,5-2 тыс. очевидно, что риэлтерские услуги подорожают. Однако для клиентов главной проблемой станет не рост цен, а формулировка указа, согласно которой риэлтерскую услугу по заключению договора купли-продажи должен оплачивать продавец недвижимости.

Покупатель, как потребитель такой услуги, в новой схеме не рассматривается, и это вовсе не повод для радости от возможности сэкономить $2-3 тыс. Риэлторы указывают, что все гарантии по совершенной сделке обеспечивает платный договор на оказание риэлтерской услуги, и если агентство не заключает с покупателем соответствующий договор, то человек лишается страховки. Уже два года риэлторы обязаны страховать свою деятельность, что дает потребителям гарантию в случае признания сделки недействительной получить обратно квартиру или ее стоимость. Новый порядок расчетов автоматически выбрасывает покупателя из действующего правового поля.

Чтобы этого не случилось, многие агентства будут по-прежнему заключать договоры с продавцом и покупателем, однако если первый будет платить процент от стоимости своей квартиры, то второй - за определенный набор услуг, которые предоставит ему агентство. В совминовском положении перечислены такие услуги и ставки по ним, которые исчисляются в базовых величинах. В результате платить за услуги будут обе стороны, но покупатель - несколько меньше.

НЕТ В ПРИРОДЕ

Между тем в перечне услуг отсутствуют сделки по договорам мены и дарения. По сути, это означает, что такие услуги агентства предоставлять не смогут, что также ущемляет права людей, проживающих в неприватизированных квартирах.

Такая же ситуация складывается с агентствами недвижимости, которые работали с застройщиками жилья. Поскольку застройщик не является собственником возводимого жилья, он не может в договоре о купле-продаже выступать продавцом, а значит, по новому указу, - получить риэлтерскую услугу. А комплексная услуга для застройщиков представляет собой не только продажу квартир, но и привлечение дольщиков, поиск инвесторов - эти позиции также не фигурируют в списке Совмина. А ведь услуга по купле-продаже в доме стоимостью, например, $3 млн. в соответствии с новыми тарифами принесла бы агентству $30 тыс. выручки, с которых уплачиваются налоги. По данным риэлторов, в стране примерно 1 млн. кв. м вводится коммерческими застройщиками, и из этого количества немало продается непосредственно агентствами недвижимости.

Как рассказал «БелГазете» руководитель одного из агентств, они будут вынуждены применять новые, вполне законные схемы работы с застройщиками, но отдаляющие граждан от заветных квартир как минимум на еще одного посредника.

Более того, по мнению риэлторов, установленная вилка в 1-3% не соответствует реальным затратам на оказание услуг. К примеру, в Москве тариф составляет 5-6% от стоимости объекта, на Украине - от 4%, в Чехии - 4%. «Тариф от 4% и выше действительно позволил бы агентствам работать прозрачно и быть рентабельными», - полагает еще один руководитель агентства, пожелавший остаться неназванным. И это не просто жажда наживы, а расчеты, основанные на реальных затратах и уровне налогообложения риэлтерских организаций: «Нужно либо поднимать процент, либо снижать налоговую нагрузку». Действительно, в агентствах работают десятки специалистов, которым нужно обеспечить достойный уровень оплаты труда. Агентства несут большие расходы и по рекламе объектов, а относить на себестоимость можно не более 7,5% затрат. К примеру, в турбизнесе позволен 21%.

С учетом сложившейся ситуации некоторые агентства приняли решение уйти с рынка. В ходе совещания представители Минюста сообщили о семи агентствах, которые в течение прошлой недели сдали лицензии. В худшем случае многих других ждет аналогичная судьба, в лучшем - слияние с более крупными компаниями. К примеру, сейчас в Гродненской области остались на плаву всего три агентства недвижимости.

Очевидно, в Минюсте готовы к такому развитию событий. Билейчик сообщил, что они не прогнозируют резкого изменения количества организаций, но в то же время считают, что на рынке «останутся работать только крепкие, добросовестные организации».

БЕРУ ПОРТФЕЛЬ, ИДУ ДОМОЙ

По оценке председателя ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, в I квартале 2008г. количество сделок с жилой недвижимостью сократилось в 2-3 раза. Он также отметил, что упали спрос и предложение на рынке недвижимости, снизились доходы риэлтерских организаций. Низкая прибыль наряду с высокими затратами и большим штатом сотрудников в агентствах сделает практически невозможной достойную оплату труда риэлторов и агентов. Повременная оплата, предусмотренная для этой категории работников, никак не стимулирует риэлторов совершать больше сделок. Несоответствие доходов и расходов ранее нередко компенсировалось оплатой услуг в конвертах. Лишившись такой премии и ничего не получив взамен, риэлтерская среда будет способствовать расцвету «черного рынка» - такую вероятность не исключает большинство риэлторов.

Однако это снова поставит под удар интересы потребителей. Ведь работа риэлтора - это не только подбор вариантов, но и экспертиза сделки: проверка информации о собственниках, о несовершеннолетних детях, о лицах, согласие которых требуется для проведения сделки и т.п. Обычные юристы и «черные маклеры» не имеют права запрашивать информацию в ЖЭСах и наркодиспансерах, а значит, резко повышается вероятность, что впоследствии могут появиться люди, которые на законном основании оспорят законность сделки.

Риэлторы рассказывают, что они давно направляли в регулирующий орган просьбы пересмотреть порядок оплаты риэлтерских услуг и установить их в проценте от суммы сделки. Более того, по их оценкам, подготовленный Минюстом проект указа был вполне хорош - в частности, услугу должны были оплачивать обе стороны, вознаграждение риэлтора рассчитывалось в проценте от проведенных сделок. Однако после направления проекта в президентскую администрацию эти положения были удалены. И поэтому можно ожидать, что нынешняя попытка сделать риэлтерский бизнес более прозрачным обречена на провал.