АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА? ДОРОГО!

Источник материала:

Аренда земельного участка? Дорого!
По праву



http://www.belgazeta.by/20080324.12/470324881

Консультацию ведут директор юридической фирмы «Коллегия» Игорь СТУКАНОВ, заместитель директора фирмы «Коллегия» Галина ПИВУЛЬСКАЯ, юрисконсульт фирмы «Коллегия» Дмитрий КАРНЕЙ

Такой вывод сделали участники круглого стола, прошедшего в «Коллегии», оценив правоотношения в сфере землепользования.

Д.К.: - До принятия указа президента РБ от 7.02.2006г. N74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности» исполкомы при установлении арендной платы за землю придерживались в основном ставок земельного налога и коэффициентов к ставкам земельного налога, исходя из категории земель. Как следствие, разница между арендной платой за землю и земельным налогом была несущественной.

И.С.: - Однако при установлении арендной платы не учитывался ряд факторов, например целевое назначение участка, его месторасположение, обеспеченность инженерными коммуникациями, социальная значимость объектов строительства и уровень доходности от вновь возводимого объекта. По мнению государства, такая низкая арендная плата не стимулировала эффективное использование земли.

Д.К.: - Да, поэтому в основу нового порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности (государство гипермонополист в указанной сфере), положены показатели кадастровой стоимости земельных участков и коэффициенты к ней.

В результате нового государственного подхода сумма возможной арендной платы превышает размер земельного налога в отношении одного и того же участка не просто в несколько раз, а на порядки. Это экономическая (если не рассматривать нормативные предписания) основа принятия решений местными органами исполнительной власти о предоставлении пользователям участков в аренду, а не в пользование, как ранее.

Г.П: - Каковы же шансы землепользователей не «попасть» на столь дорогую аренду? Ведь от нее не защищает даже переход субъекта хозяйствования на упрощенную систему налогообложения, спасавший ранее от уплаты земельного налога.

И.С.: - С 1 января т.г. после вступления в силу указа президента РБ от 27 декабря 2007г. N667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» претерпел изменения порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении находящихся на нем капитальных строений.

В соответствии с п.12 указа не требуется принятие местным исполкомом решения об изъятии и предоставлении участка либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в т.ч. не завершенное строительством (законсервированное), к другому лицу, если при этом не изменяется - обратим внимание! - целевое назначение участка или вид вещного права на него, или его размер, или границы. В этом случае госрегистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления госрегистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение).

Г.П.: - Следовательно, при отчуждении лицом, имеющим в постоянном пользовании участок, всех находящихся на данном участке капитальных строений и сооружений, а также при условии сохранения целевого назначения участка, его размеров и границ, к приобретателю недвижимости переходит право постоянного пользования участком.

И.С.: - Правда, государство вынуждено «переводить» землепользователей на арендные правоотношения. И последний указ о разгосударствлении убыточных предприятий, где необходимым условием их продажи установлено заключение покупателем договора аренды земельного участка под зданиями и сооружениями, и проект Кодекса о земле убеждают нас, что аренда земли является приоритетом государства в правоотношениях в сфере землепользования.

Д.К.: - Если от аренды не уйти, то, наверное, следует учитывать и то, что местным органам исполнительной власти предоставлено право понижать базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, но не более чем в 2 раза, в зависимости от срока аренды, размеров участков, стоимости улучшений, произведенных арендаторами, наличия ограничений (обременении) в использовании указанных участков, социальной значимости деятельности арендаторов для административно-территориальных и территориальных единиц, сезонности, времени (дневное, ночное) и вида осуществляемой арендаторами деятельности, источников ее финансирования.

Г.П.: - Да, но обольщаться землепользователям не стоит: практика показывает, что такие решения принимаются крайне редко. Представляется, что стоит готовиться к тому, что нам предлагает проект и что, скорее всего, будет реализовано в новом Кодексе о земле: после его принятия владение земельным участком возможно будет на праве собственности и на основании договора аренды. Вопрос лишь в одном: какова будет арендная плата и смогут ее платить землепользователи?