«Меня выживают из дома». Хозяин элитной квартиры за Нацбиблиотекой отказался платить

  Содержанием домов занимается товарищество собственников, которое само устанавливает, сколько денег им на это нужно. Все платят исправно, а один жилец взял и «уперся», потому что прикинул, что 1500 евро в месяц, которые ТС получает от сдачи крыши в аренду сотовым операторам, должно хватать на все. «Я приостановил оплату взносов, потому что ТС не хочет показывать бухгалтерскую отчетность. За последние два года пережил двадцать судов, а теперь и вовсе дождался того, что меня вынуждают продать квартиру, — говорит Дмитрий. — Не хочешь платить, уезжай, говорят мне», пишет realty.tut.by

Пятиэтажный дом на Шемеша, 21 сдали в эксплуатацию в 2012 году. Тогда, по словам Дмитрия, квадратный метр в нем стоил порядка 1400 долларов. Семья построила трехкомнатную квартиру площадью около ста квадратных метров на четвертом этаже. Заселяться в новостройку не спешили: было где жить, а поэтому спокойно делали ремонт.

— Этот дом, когда строился, позиционировался как обычный, про элитность и ограждения вообще не было речи. Его содержание взяло на себя ТС, объединившее два дома, — наш, № 21 на улице Шемеша, и № 18 на Домейки — это всего 28 квартир. В 2013 году на общем собрании ТС решило оградить территорию наших домов, хотя тогда это было запрещено. Но ограждения поставили, а сумму, не показывая смету, разделили на всех. Выходит, что просто поставили перед фактом, сколько нужно заплатить с каждой квартиры. С моей вышло порядка двух тысяч долларов.

Дмитрий говорит, что с таким подходом не согласился. В каждом доме на цокольном этаже есть гаражи. Есть свой гараж и у Дмитрия, но он пользуется только одними воротами.

— Я другими воротами никогда не пользовался. А когда установили забор, мы не смогли попасть на территорию. Позвонили председателю, а он нам: «Вы не сдали деньги, поэтому, пока не заплатите, будете входить через окно, ключи [от подъезда и калиток] я вам не дам».

Деньги за ограждение территории Дмитрий все же вынужден был заплатить: ТС подало в суд.

— Вопрос не в том, что не хочу платить эти деньги. Мне важно было видеть смету и понимать, за что плачу. На суде, который был в 2014 году, было заключено мировое соглашение — нам нужно было там жить и отношения портить не хотелось. Правда, к двум тысячам долга еще насчитали пеню и пользование чужими средствами, но позже от этого отказались.

Дмитрий рассчитывал, что мировым соглашением в суде история закончится. Но она только начинала набирать обороты. Следующим камнем преткновения стала входная дверь в квартиру Дмитрия, которую он решил заменить.

— В 2014 году замечаю, что соседи сверху и снизу в такой же планировке, как у меня, заменили двери и установили их с открыванием наружу, хотя по проекту было внутрь. Но проектный вариант был неудобным: угол открывания был всего 90 градусов и что-то занести в квартиру было проблематично. Поскольку законодательство не запрещает изменение направления двери, и соседи (сверху и снизу) заверили, что ни у кого претензий не было, мы тоже решили поменять дверь и сделали ее открывающейся наружу. Только поставили дверь, как сосед Виктор из смежной квартиры сказал, что наша дверь им мешает.

Дело разговором не обошлось. В августе 2014 года пришел инспектор.

— Осмотрел нашу новую дверь, а также у соседей сверху и снизу и всем троим дал рекомендацию заменить двери и привести их в соответствие с проектом.

Некоторое время было тихо, пока я не стал поднимать вопрос в ТС о прибыли от сдачи в аренду крыши нашего дома под вышки трех сотовых операторов. Каждый из них платил по 500 евро ежемесячно — всего получалось 1500 евро. Эти деньги до сих пор являются прибылью товарищества. Но в правлении ТС сказали, что эта прибыль товарищества, которая не идет на плату персоналу, и чтобы платить деньги персоналу, который обслуживает наш дом, мы платим взносы. При этом техническое обслуживание дома оплачивается нами по жировке отдельно и по тарифам, установленным городом. Коммуналка с моей квартиры — 50 рублей в месяц (плюс электричество, плюс отопление), а членские взносы больше 80 рублей.

В штате ТС, по словам Дмитрия, есть председатель, уборщица и управляющий. И 1500 евро, уверен он, должно было хватить им на зарплаты.

— Но как эта прибыль расходуется? В свое время была куплена система полива за 100 миллионов рублей (до деноминации. — Прим. TUT.BY). Позже была установлена система видеонаблюдения за 50 миллионов. В 2017 году с прибыли была выплачена премия управляющему — 30% от годового оклада. Когда увидел все эти расходы, пришел к бухгалтеру и попросил показать, как распределяются наши взносы. Председатель сказал, что я не имею права видеть документы по расходам, так как это затрагивает интересы других собственников. Я обращался с этим вопросом в исполком, где ответили, что председатель вправе был мне отказать. А то, что в уставе написано, что мы имеем право посмотреть бухгалтерию, никого не волнует. После этого написал в ТС письмо и сообщил, что приостанавливаю уплату членских взносов, пока не ознакомлюсь с бухгалтерией.

Дмитрий уверен, что между его заинтересованностью расходованием средств ТС и судами есть прямая связь. Мол, если бы молчал, соглашался и платил, то не было бы судебного иска от ТС, обязывающего привести входную дверь в проектное состояние.

— Иск был именно после этого письма и только в отношении меня, хотя точно такую же рекомендацию получили и мои соседи, заменившие входные двери с нарушением проектного состояния. А перед этим еще мы встретились с соседом Виктором, которому мешают наши двери, и он предложил продать ему мою квартиру. Он ссылался на то, что я платить взносы не хочу, не живу тут, а его друзьям, которые были в гостях, понравился дом и они хотят купить в нем жилье. В ответ я предложил им купить мою квартиру по рыночной цене — тогда квадратный метр стоил порядка двух тысяч долларов. Виктор сказал: «Нет, это очень дорого. Рыночная цена сейчас — 900 долларов за квадратный метр». Но я, во-первых, строился дороже, плюс ремонт уже идет.

После этого, уверяет Дмитрий, понеслись суды. Первый — по дверям. Судебные тяжбы по этому делу заняли год, с 2017 по 2018-й.

Суд установил, что изменение направления двери не противоречит действующему законодательству и не требует согласования, вместе с тем в случае Дмитрия изменение направления открывания двери нарушало требования противопожарной безопасности. Суд отметил, что «устранение этого нарушения возможно не только путем изменения направления двери в проектное состояние, но и путем установления ограничителя», который, пока дело рассматривалось в суде, Дмитрием был установлен.

Однако суд апелляционной инстанции стал на сторону ТС и обосновал свое решение письмом Партизанского РОЧС от 5 июля 2018 года, где было сказано, что «при фактическом открывании двери квартиры [Дмитрия] уменьшается минимальная эвакуационная ширина и ограничивается открывание двери [соседа Виктора]».

В итоге суд обязал Дмитрия привести входную дверь в проектное состояние, а также взыскать с ответчика в пользу ТС возврат госпошлины (69 рублей), возмещение по оплате помощи представителя (2750 рублей), по оплате экспертиз — 1426 рублей. За все — 4245 рублей.

— К сожалению, апелляционный суд не учел экспертизу по дверям, которую проводил суд первой инстанции. Там экспертами было доказано, что установленная мною дверь ничего не нарушает. И суд тогда я выиграл. Почему сейчас суд прислушался к обычному письму РОЧС — непонятно, — недоумевает Дмитрий.

У соседей с такой же планировкой, как у Дмитрия, двери установлены не по проекту. Но ТС в суд на них не подает

На этом суды не закончились.

— Иски были даже за то, что якобы не пускал в свою квартиру представителей ТС, чтобы те могли посмотреть, есть ли в ней перепланировка. Большая часть исков связана с неуплатой взносов и дополнительных услуг, а также пени, процентов и пользования чужими средствами по ним. Причем даже если я должен за год, то иск иногда подается за месяц (!). Уверен, что ТС умышленно дробит мою задолженность, чтобы после каждого решения суда еще и снять судебные издержки. Например, ТС просит взыскать суд проценты за пользование чужими денежными средствами — 11 рублей 11 копеек. Не ставя меня об этом в известность, ТС сразу подает в суд. И в итоге к этой сумме добавляются еще судебные расходы 425 рублей 56 копеек. А дальше суд принимает сторону товарищества, и я вместо 11 рублей, о которых даже не подозревал, вынужден платить 436 рублей. И так по всем искам. Причем все суды и экспертизы оплачиваются со счетов товарищества. А в месяц было по два-три судебных заседания.

Так, в 2018 году по итогам судебных решений Дмитрию пришло восемь исполнительных листов на общую сумму 11 244 рубля.

Он уверен: все суды ТС затеяло, чтобы вынудить его продать квартиру в этом доме. Сейчас он должен ТС 3764 рубля членских взносов с учетом пени. Он предоставил в редакцию отчет общего собрания членов ТС за 2017 год, где 11-м пунктом шел вопрос о задолженности Дмитрия и возможности ее погашения через продажу квартиры и машино-места.

Председатель правления доложил общему собранию, что супруга Дмитрия, в собственности которой находится квартира, «необоснованно отказывается на протяжении полутора лет от оплаты установленных решением общего собрания членских взносов, немотивированно отказывается от заключения договоров на управление общим имуществом и предоставление коммунальных услуг».

Также председатель заметил, что «правление ТС приняло решение об обращении с соответствующими исками в суд, для чего с адвокатами заключены договоры об оказании юридической помощи и представлении интересов в суде».

В качестве решения вопроса председателем ТС было предложено Дмитрию «в добровольном порядке приступить к исполнению своих обязанностей, установленных законом и решениями общих собраний членов ТС, однако Дмитрий Д. указал, что платить ничего не будет по причине отсутствия денежных средств, а реализовывать неиспользованную квартиру и машино-место в гараже для погашения задолженности он не собирается».

Председатель правления ТС Евгений Павелко говорит, что он не только председатель товарищества, но и жилец этого дома.

— Дмитрий там не живет и не собирается, мы все — живем. Человек за 2018 год проиграл товариществу десять судов, даже Верховный, и сумму более 10 тысяч рублей, всю выплатил.

Вся проблема в том, говорит председатель, что Дмитрий отказывался платить взносы.

— Изначально супруга Дмитрия была ревизором в товариществе. В дальнейшем из-за изменений законодательства мы вынуждены были перейти на самоуправление, создать свой штат и осуществлять деятельность самостоятельно. И вот в процессе обслуживания товариществом дома, когда устанавливалось ограждение, проводилось благоустройство придомовой территории, у Дмитрия появилось нежелание платить. Они открыто говорили: «Мы тут жить не собираемся, нам это все не нужно».

— Дмитрий считает, что прибыли товарищества от сдачи в аренду крыши под вышки сотовых операторов должно хватать на расходы по обслуживанию домов.

— Да, товарищество благодаря мне как председателю получает большую прибыль от сдачи крыши всем трем операторам. Правлением товарищества, большинством голосов, было принято решение направлять эти средства на улучшение качества жизни товарищества. И Дмитрий единственный, кто против этого.

— Приведите пример, как улучшается жизнь товарищества.

— Установили автоматическую систему полива газона, озеленили всю территорию жилого комплекса — это стоит больших денег. За домом силами жильцов посадили кленовую рощу. Вся техника, которая используется на территории товарищества, в том числе снегоуборочные машины и газонокосилки, — все было куплено не за деньги жильцов, а с той прибыли, которую получали со сдачи кровли дома в аренду. На текущий год, например, с прибыли собран бюджет на ремонт всех фасадов дома.

Евгений отмечает, что, являясь председателем товарищества с момента основания, работает без оплаты.

— Я же не только председатель ТС, я еще и жилец дома. И зарплату не получаю. Зарплату получает управляющий, который еще является паспортистом, а также ответственным за газовое хозяйство. Еще есть в штате уборщица, на четверть ставки электрик и сантехник.

В товариществе всего 28 квартир на два дома. Все расходы делятся согласно площади жилья. У господина Дмитрия Д. квартира немаленькая — 120 квадратных метров. Это выше среднего в товариществе. Но человека не интересует ни порядок, ни подъезды, которые вымываются два раза в день. Поэтому все взносы в товарищество он оплачивает через суд. Единственное, чего он не сделал, так это не заменил дверь, которую должен заменить по решению суда. И суд по двери был не только в отношении Дмитрия, но и жильцов квартир такой же планировки на пятом этаже. Суд они тоже проиграли, но менять дверь не собираются. Сказали, что готовы платить штрафы.

Историю Дмитрия прокомментировал Геннадий Калёнов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости, говорит, что конфликты и споры в ТС — обычное явление.

— Как обычно, правда посередине. Если, как говорит Дмитрий, собственником квартиры является его жена, тогда на совершенно законных основаниях ему было отказано в получении данных бухгалтерского учета о расходовании средств.

ТС — это объединение собственников, объясняет Геннадий Калёнов. А Дмитрий живет в этом доме и является потребителем, но не является собственником. Принимать решения на общем собрании, в том числе и о расходовании каких-то денежных средств, могут только собственники либо лица, которым собственники доверили это право, оформив доверенность.

По доверенности человек имеет право участвовать в общем собрании, но знакомиться с данными бухгалтерского учета — нет. А вот собственнику никто не вправе в этом отказать, и это прописано в законе.

— Информация о том, куда расходуются средства, не может быть секретом в такой организации. Потому что любой многоквартирный дом практически на 90% состоит из общего имущества — стены, крыши, перекрытия, и только 10% — это уже сама индивидуальная собственность. То есть, покупая квартиру, человек примерно 90% платит за общее имущество. Дом принадлежит объединению собственников, внутри которого должны быть четкие правила, иначе все это не будет работать.

Например, в европейских странах, говорит Геннадий, эти правила создаются еще на этапе проектирования дома. И когда человек покупает квартиру, он четко знает заранее, за что он обязан платить, примерно в каком размере и какие правила существуют в этом доме. И вот тогда уже человек будет делать осознанный выбор: покупать ему в этом доме квартиру или нет.

— В Беларуси это все регулируется огромным количеством самых разных законов, которые не сведены в единое целое в применении к одному конкретному дому. Вот, например, история с дверями. Есть нормы пожарной охраны, и, возможно, МЧС просчитало, что эти двери при определенных обстоятельствах помешают своевременной эвакуации во время пожара. Но если бы в уставе ТС заранее было прописано, что изменение открытия дверей запрещено и человек, покупая квартиру, понимал, что никогда ему не позволят этого сделать, то он, возможно, не купил бы в этом доме квартиру. У нас, к сожалению, зачастую человек покупает не совсем комфортное жилье и начинает его переделывать под себя, чем действительно может наносить ущерб своим соседям.

Поэтому в интересах нашего общества и государства пора применять такую практику, начиная хотя бы с новостроек, когда квартира продается с заранее оговоренными четкими прописанными и понятными правилами. И тогда никаких конфликтов быть не может.