Эксперт: Если введут норму о 5%-ой рентабельности, цены на жилье вырастут

Об этом Office Life поговорил с директором агентства недвижимости «Мольнар» Анатолием Звездиным.

— Напомню, на 2018 год планы по строительству жилья составляли 720 тыс. кв. м. Это во всех сегментах — и с господдержкой, и коммерческое жилье. В 2019 году план был уже 670 тыс. кв. м. То есть мы видим сокращение на 50 тыс. кв. м (на 7%).

Много это или мало? Для Минска — много. Сокращение строительства, плюс возврат крупнейших банков к кредитованию — это поддержало столичный рынок недвижимости. Если оценить ситуацию количеством сделок, то, по данным Национального кадастрового агентства, их меньше на 3%. 

При этом цены весь 2019 год росли. Доходы населения несильно увеличились, на их фоне цены на жилье выросли на 6%.

Объем вторичного рынка никак не изменился. Но заметно, что в половине случаев мы имеем дело со сделками с использованием кредитных ресурсов. Рынок был стабильный, хороший. Тяжело работать, когда рынок сильно падает или сильно растет. Тогда нервничает либо одна сторона сделки, либо другая — и посреднику сложнее работать. 

А когда небольшой рост — по полпроцента в месяц, то все прогнозируется, можно спокойно планировать сделку через месяц-два, делать длинные цепочки. При этом понимаешь, что у тебя ничто не разорвется из-за падения или роста цен. Таким образом, основная характеристика прошлогоднего рынка: он был стабильным, без резких колебаний.

Интересно, что начинался 2019 год очень плохо. Если в среднем в Минске регистрируется 1,1–1,2 тыс. сделок купли-продажи жилья, то в январе их было меньше 800. Тогда некоторые эксперты говорили, что если тенденция продолжится, то нас ждут тяжелые времена, доходы населения настолько малы, что уже не позволяют рынку развиваться. 

К счастью, ситуация быстро выправилась, уже в феврале рынок вернулся в нормальное состояние. И по году падение составило всего 3%.

— Молодежь будет выбирать другие европейские столицы не из-за городов-спутников. Они здесь ни при чем. Общая экономическая ситуация будет выдавливать людей, они будут искать место, где им интереснее и выгоднее жить.

— Нет, это миф, что россияне у нас скупают жилье. Никогда эта цифра не была определяющей в спросе. Да, есть такие сделки, но они как покупают, так и продают. Может быть, кто-то рассматривал это как инвестиции, но то, что есть отдельный сегмент или большой процент российских граждан, которые покупают, я бы не сказал.

— Тоже — нет. Есть клиенты-китайцы, но это не массовое явление. Пока они не набирают критической массы.

— Нет, не рос вообще.

— В сегменте аренды влияние есть. Айтишники стали драйвером роста в определенном сегменте. Но они не все снимают, им нужны определенные стандарты, ниже которых они не опускаются. Первое — это класс здания и размер площадей от 1 тыс. кв. м. IT-компании стали маркером, но в определенном сегменте это класс А, минимум — B, современные офисные помещения, плюс должна быть соответствующая инфраструктура.

— Если говорить о жилье столичного рынка, то в начале года присутствуют те же факторы, что и в прошлом году. Сокращение объемов строительства: запланировано ввести в строй 630 тыс. кв. м, то есть падение объемов нового строительства будет еще на 6%. Плохо ли это для рынка? Это ни хорошо ни плохо, сокращение предложения будет поддерживать спрос. Кроме того, крупнейший банк опять понизил ставки на приобретение жилья.

Но в любой момент рынок может свернуться. Мы видим, что наши переговоры с основным экономическим партнером по чувствительным темам идут сложно. Поэтому в любой момент могут прилететь «черные лебеди». То есть может быть такая экономическая ситуация, что все прогнозы, касающиеся роста или стабильности рынка, не сбудутся.

Если бы не ситуация, связанная с переговорами с Россией, то рынок остался бы таким же по трендам, как 2019-й. Факторы ведь все те же: небольшое снижение строительства на первичном рынке, доступные кредиты, это значит, что можно было бы ожидать таких же итогов, как в 2019-м. 

Но сейчас на ситуацию могут очень сильно повлиять переговоры с Правительством РФ. Доходы Беларуси и, соответственно, доходы граждан от этого сильно зависят. Это напрямую отразится на всех рынках, в том числе на рынке недвижимости, на потребительском рынке. Если стороны не найдут хороших компромиссов, рынок может на это отреагировать падением.

— Если доходы всей страны будут падать, то какой может быть прогноз? Если в сегменте аренды все нормально, то в сегменте купли-продажи наоборот. Это уже говорит о том, что белорусские компании не богатеют. Есть бурно развивающийся сегмент, ориентированный на IT, но айтишники не вытянут всю экономику.

— Если не будет негативных изменений в экономике страны, то цены будут расти таким же темпом, как в 2019 году. Но это возможно при сохранении стабильной экономической ситуации.

— Это некорректное требование — у нас инфляция выше 5%. По этому показателю предложение уже не проходит. Не будут ограничивать рентабельность предприятий, которые смогут строить за свой счет. Хорошее начинание — никто не спорит. 

Всех застройщиков условно можно разделить на две категории: у кого есть деньги и кто будет брать кредиты. Но кредитов по ставке 5% сегодня нет. Кто заплатит за кредит? Конечный потребитель. Застройщик при долевом строительстве привлекает деньги без процентов. Чтобы не работать с 5%-ной рентабельностью, застройщик или строит за счет своих денег, или берет кредиты. Если кредит берется под 10–13%, то он это включит в стоимость. 

Если норму о 5%-ной рентабельности введут, то цены на первичном рынке вырастут. С другой стороны, на рынке должны появиться квартиры, построенные с 5%-ной рентабельностью. Получается, что они будут стоить дешевле. Что дальше? А дальше всегда находятся люди, которые на этом зарабатывают, получая «навар», который идет мимо налогообложения. Это — классический советский рудимент.

Главный аргумент сторонников ограничения рентабельности застройщиков: есть положительный опыт одной компании, которая в том числе занимается выпуском ж/б панелей. При этом непонятно, с какой рентабельностью работает производитель панелей. И может быть, основная прибыль компании формируется там. Надо всю историю смотреть, а не вырывать что-то из контекста.

Поэтому инициатива, касающаяся 5%-ной рентабельности, не совсем просчитана. Это может сильно переформатировать рынок: появятся монополисты, цены могут вырасти. Хотя сама идея строительства за счет денег застройщиков, а не долевых денег — правильная: продавайте готовое жилье. Но должны быть для всех равные условия.